Dòng tiền chuyển hướng

Mặc dù tiếp tục dẫn đầu trên "đường đua" tăng giá của các loại hình bất động sản và thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, theo ghi nhận từ Báo cáo thị trường bất động sản tháng 8/2025 của bastdongsan.com.vn, nhưng thực tế, ảnh hưởng của tháng Ngâu (tháng 7 âm lịch) và kỳ nghỉ lễ Quốc khánh, nên thị trường đất nền chững lại khá rõ nét trong thời gian gần đây.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, trong quý I và đầu quý II năm nay, thị trường chứng kiến “cơn sốt đất” cục bộ trước thông tin sáp nhập địa giới hành chính. Giá đất tại một số địa phương tăng nhanh trong thời gian ngắn, tạo kỳ vọng lớn về khả năng sinh lời. Tuy nhiên, từ giữa tháng 4 đến thời điểm hiện tại, thanh khoản bắt đầu chậm lại, một số nơi ghi nhận mức giá giảm do lực cầu yếu đi.

Nguồn: Batdongsan.com.vn Đồ họa: tư liệu

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Tài chính - Đầu tư, ngoại trừ các sản phẩm đất nền dự án vẫn duy trì được sự ổn định, một số khu vực vùng ven Hà Nội, như: Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây, Gia Lâm, Sóc Sơn… và gần khu vực Việt Trì (Phú Thọ cũ), Phúc Yên (Vĩnh Phúc cũ), Văn Giang (Hưng Yên), Phủ Lý (Hà Nam cũ), Xuân Trường (Nam Định cũ) tới Thanh Hóa và Hà Tĩnh, kịch bản chững lại của giá đất cũng khá rõ nét. Đất thổ cư tại những khu vực gần các dự án đất nền cũng ghi nhận giảm 10 - 15% so với giai đoạn đầu năm.

Anh Nguyễn Huệ - nhà đầu tư cá nhân (trú tại Hà Đông, Hà Nội) chia sẻ, vào thời điểm này, rất nhiều khách hàng và nhà đầu tư cá nhân như anh có tâm lý chờ đợi. Họ thận trọng chờ tín hiệu rõ ràng hơn từ chính sách và hạ tầng, chứ không "xuống tiền" theo phong trào như trước đây.

“Thời điểm hiện nay, thị trường đòi hỏi sự kiên nhẫn và chiến lược rõ ràng, chứ không thể kỳ vọng lướt sóng vài tháng mà có lời như trước” - anh Nguyễn Huệ nói. Nhà đầu tư này cho biết thêm, nhóm của anh đã liên hệ và làm việc với một vài chủ đất ở tại phường Hoa Lư (tỉnh Ninh Bình), nhưng vẫn chưa chốt mua, bởi còn cân nhắc, theo dõi thông tin về hướng triển khai đầu tư hạ tầng mới tại khu vực này trong thời gian tới.

Với giá chào bán lên tới gần 80 triệu đồng/m2 cho lô đất ở khu vực Hoa Lư (Ninh Bình) có diện tích khoảng 78 - 90 m2, nếu không có các yếu tố khác sẽ không dễ để thanh khoản, nhất là khi cân nhắc sắp tới của nhóm anh Huệ là ưu tiên sử dụng tiền tươi thay vì đi vay dù mặt bằng lãi vay hiện nay tương đối hấp dẫn - nhà đầu tư Nguyễn Huệ cho hay.

Nếu như anh Nguyễn Huệ cân nhắc về hiệu quả đầu tư, thì anh Tuấn Hoàng, cũng là một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, lại quan tâm tới vấn đề pháp lý. Anh cho hay, nhiều lô đất cách Hà Nội 30 - 40 km, nằm trong ngõ nhỏ, nhưng vẫn được "hét giá" 2 - 3 tỷ đồng, trong khi vài tháng trước giá chỉ bằng một nửa, khiến nhà đầu tư lo ngại về tính an toàn pháp lý và rủi ro thanh khoản.

Theo chị Thu Hương - nhân viên môi giới bất động sản tại sàn Đại Hưng Việt, nhiều người đang kỳ vọng quá cao về thị trường, nhưng không chú ý tới việc giao dịch thực tế hiện khá thưa thớt. Nhiều nhà đầu tư "ôm" đất khi giá ở mức "đỉnh" nên cố gắng giữ giá, nhưng càng giữ sẽ càng khó bán hơn trong thời gian tới.

Đơn cử, cách đây vài tháng, thị trường đất nền ở Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây (Hà Nội) “sôi sục” trước thông tin về tuyến Metro số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc). Giá đất tại các khu vực này tăng 30 - 40% chỉ trong vài tháng. Đất mặt đường chính lên tới gần 40 triệu đồng/m2; đất trong ngõ nhỏ cũng đẩy lên hơn 20 triệu đồng/m2. Nhưng sau đó, làn sóng đầu tư nhanh chóng chững lại khi kỳ vọng về dự án chưa đi kèm tiến độ thực tế.

Cho tới thời điểm này, chị Hương cho hay, nhiều lô đất nói trên được rao bán giảm 5 - 10%, nhưng chưa có người mua.

Nhà đầu tư bắt đầu có chọn lọc

Từ kinh nghiệm thực tế, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho hay, các đợt tăng giá đất nền trong thời gian qua đều chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Sau các đợt tăng trưởng “nóng”, thị trường nhanh nguội. Giá đất tại một số nơi dù đã giảm nhưng vẫn không ai hỏi mua. Những người không gồng gánh được lãi vay ngân hàng đã buộc phải “cắn răng” cắt lỗ, nhưng cũng không dễ.

Cùng chung góc nhìn, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm và nguồn cung đất nền đều ghi nhận sự sụt giảm đáng kể, phản ánh tâm lý dè dặt của nhà đầu tư trước bối cảnh nhiều yếu tố bất định từ ban hành chính sách mới cũng như thông điệp kiểm soát giá nhà của Chính phủ thời gian gần đây. Tình trạng “nóng nhanh, nguội nhanh” cũng từng diễn ra hồi đầu năm 2023 và giữa năm 2024, chịu tác động bởi các đợt “thổi giá” đấu giá đất, rồi nhanh chóng bị nhấn chìm trong bầu không khí ảm đạm.

Tuy vậy, ông Quốc Anh đánh giá, sự chững lại của thị trường đất nền không đồng nghĩa với suy thoái, mà phản ánh giai đoạn thanh lọc và tái cơ cấu cần thiết sau những đợt tăng giá quá nóng. Báo cáo gần đây của Batdongsan.com.vn cho thấy, từ mức chỉ có 14% số người khảo sát cuối năm trước cho rằng sẽ nắm giữ tài sản bất động sản từ 1 năm trở lên, thì tới nay 39% đáp viên trả lời rằng, họ dự định nắm giữ bất động sản trong vòng 1 - 3 năm trở lên và 27% có nhu cầu nắm giữ từ 5 - 10 năm.

Thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư đất nền có tâm lý chờ đợi thêm diễn biến thị trường. Ảnh: Thanh Vũ

Kết quả khảo sát này mặc dù không phổ quát toàn thị trường khi chỉ có khoảng 600 người được hỏi, nhưng phần nào cho thấy xu hướng thay đổi của thị trường đang diễn ra khá rõ nét.

Theo ông Phạm Tiến Mạnh - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Đất Việt, bản chất của thị trường là nơi nào có cơ hội thì nơi đó sẽ xuất hiện dòng tiền đầu tư, nhưng cũng cần đi kèm với quy hoạch đô thị và đầu tư hạ tầng bài bản để đảm bảo kỳ vọng tăng giá của bất động sản. Bởi lẽ, không phải cứ chủ đầu tư lớn đổ bộ về thì mọi khu đất đều được hưởng lợi, mà chỉ những khu đất nằm trong vùng đệm, nơi có hạ tầng và tiện ích đủ tốt mới có khả năng tăng giá trong dài hạn.

Do đó, xu hướng hiện tại, ông Mạnh cho rằng, thị trường sẽ chuyển sang trạng thái mới, với việc nhà đầu tư xem đất nền không phải là một công cụ đầu cơ, mà là một tài sản để nắm giữ trong dài hạn, một kênh lưu trữ giá trị và là một phần của một danh mục đầu tư đa dạng, nhưng cũng phải đảm bảo cả khả năng khai thác dòng tiền.