Những dự án "treo" như Cocobay, ngoài vấn đề cơ chế, một phần do tầm nhìn của chủ đầu tư phán đoán sai về hướng phát triển của thị trường bất động sản. Ảnh: V.D

Áp lực và nỗ lực gỡ vướng dự án “treo”

Gần 5 năm rơi vào khủng hoảng sau các sự cố về tài chính, tranh chấp với khách hàng liên quan đến việc cấp sổ đỏ và cam kết lợi nhuận, "siêu dự án" Cocobay mới đây ghi nhận chuyển động khi Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Đà Nẵng có thông báo mời các đơn vị tham gia tư vấn xác định giá đất đối với một phần của dự án này.

Theo kế hoạch, việc tư vấn nhằm xác định giá đất tại thời điểm tháng 5/2009 theo quy hoạch được phê duyệt năm 2011, từ đó làm cơ sở tính toán nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có).

Kế hoạch của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Đà Nẵng với dự án Cocobay nằm trong kế hoạch giải quyết những vướng mắc của một loạt dự án lớn, chủ yếu liên quan đến nghĩa vụ tài chính trên địa bàn. Ngoài Cocobay, các dự án gồm khu biệt thự - khách sạn biển Đông Phương, sân golf Vinacapital, khu du lịch biển Vinacapital, Khu đô thị quốc tế Đa Phước… cũng nằm trong danh sách 15 dự án đang được chính quyền địa phương đẩy mạnh xử lý tháo gỡ vướng mắc.

Trên thực tế, Đà Nẵng không phải địa phương duy nhất đang đẩy nhanh kế hoạch gỡ vướng mắc, giải cứu các dự án “treo” trên địa bàn.

Tại TP. Hồ Chí Minh, theo báo cáo của Sở Xây dựng, tính tới cuối tháng 7/2025, thành phố đã tháo gỡ vướng mắc cho 35 trong tổng số 64 dự án bất động sản có nội dung kiến nghị.

Hàng loạt cái tên như Roxana Plaza, Richstar, Botanica Premier, The Prive… sau khi được tái triển khai đã bổ sung cho thị trường hàng nghìn sản phẩm có pháp lý rõ ràng, góp phần giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài.

Tương tự, tại Hà Nội, thị trường cũng ghi nhận tín hiệu tích cực khi một loạt dự án “đắp chiếu” nhiều năm rục rịch tái khởi động. Có thể kể đến dự án HDB - Palmy Biztown tại Thanh Liệt được khởi công sau gần 16 năm vướng pháp lý; Khu đô thị Thành phố Công nghệ Xanh Hà Nội công bố tiến độ triển khai chính thức; hay tòa chung cư CT2 thuộc dự án FLC Premier Parc Đại Mỗ cũng khởi động lại sau nhiều năm đình trệ.

Ở phía Nam Thủ đô, dự án Galia Hà Nội của Tân Á Đại Thành và Greenera Southmark của Ramond Holdings (công ty con của Tân Hoàng Minh) cũng được tái triển khai. Khu vực phía Tây cũng sôi động không kém với sự trở lại của các dự án như Anland Lake View (giai đoạn 2) của Tập đoàn Nam Cường, hay Sun Feliza Suites của CTX Holdings với sự tham gia của cổ đông mới là Sun Group.

Maslight Tower là một trong những dự án chậm tiến độ và quây tôn nhiều năm ở Cầu Giấy. Sau khi được Hà Nội điều chỉnh quy hoạch hồi tháng 8, dự án đã thay đổi diện mạo ở khu vực mặt tiền, hứa hẹn khả năng khởi động trong thời gian sắp tới.

Dự án QMS Top Tower tọa lạc ở vị trí đắc địa tại Hà Nội và đã gần hoàn thiện, nhưng tới nay, vẫn gặp trắc trở trong việc mở bán. Ảnh: Dũng Minh

Gỡ nút thắt cho nhiều lĩnh vực

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, các động thái vừa qua cho thấy sự quyết liệt của chính quyền trong việc tháo gỡ nút thắt pháp lý, qua đó thúc đẩy thị trường phục hồi. Tác động của việc gỡ khó cho dự án không chỉ dừng ở từng công trình riêng lẻ, bởi nếu xu hướng này được duy trì, thị trường bất động sản sẽ đón nhận thêm nguồn cung mới, giúp cân bằng cung - cầu và tạo mặt bằng giao dịch ổn định hơn.

Đồng quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - VARS) nhìn nhận, việc sớm tháo gỡ các vướng mắc, tồn đọng đối với những dự án vướng đất ở sẽ tạo thành một cơ chế pháp lý đồng bộ, toàn diện về đầu tư bất động sản, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo nguồn cung nhà ở mới ra thị trường. Khi nguồn cung tăng cao, cơ hội hiện thực hóa giấc mơ an cư của người dân sẽ rõ hơn.

Bổ sung một góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP. Invest nhìn nhận, sự "tái xuất" của các dự án không chỉ đơn thuần là động thái kinh doanh, mà còn giống như một “lá phiếu tín nhiệm” cho thị trường bất động sản Việt Nam và cả ngành xây dựng.

Trong Báo cáo của Bộ Xây dựng, dự kiến năm 2025, ngành xây dựng sẽ tăng trưởng tích cực nhờ các dự án đầu tư công, giao thông, năng lượng và nhà ở, với tốc độ tăng trưởng được dự báo trên 9% và đóng góp khoảng 17,23% GDP cả nước. Các động lực chính bao gồm việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công và sự phục hồi của thị trường bất động sản, trong khi xu hướng phát triển bền vững và ứng dụng công nghệ cũng sẽ định hình sự phát triển của ngành.

Các chuyên gia đến từ SSI Research dự báo, ngành xây dựng dân dụng phục hồi mạnh mẽ hơn trong năm nay nhờ sự bứt phá của các thị trường bất động sản lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Trong đó, nhóm doanh nghiệp đầu ngành như Coteccons, Hòa Bình, Vinaconex, Ricons, Phục Hưng… sẽ được hưởng lợi đáng kể.

Tuy nhiên, theo VARS, sự tái khởi động của các dự án mới chỉ là bước đầu. Ngay cả khi vướng mắc pháp lý được gỡ bỏ, áp lực về tài chính và kinh nghiệm triển khai vẫn là vấn đề lớn với nhiều chủ đầu tư. Thực tế cho thấy, không ít dự án dù được “cởi trói” vẫn nhanh chóng rơi vào bế tắc.

Điển hình là dự án QMS Top Tower (Hà Nội), dù tọa lạc ở vị trí đắc địa và đã gần hoàn thiện, nhưng chỉ sau một tháng tái khởi động đã rơi vào tình trạng đìu hiu bởi giá quá cao, trong khi không có nhiều ưu điểm vượt trội về thiết kế, tiện ích so với các dự án trong cùng khu vực. Cuối tháng 6/2025, dự án này thông báo khởi động trở lại với một đơn vị phân phối mới, nhưng tới nay vẫn “im hơi, bặt tiếng”

Tương tự, cũng tại Hà Nội, hai dự án The Summit Building (đường Trần Duy Hưng) và DLC Complex (đường Nguyễn Tuân) “chìm nghỉm” dù đang trong giai đoạn hoàn thiện, do vướng mắc về tài chính và một số thủ tục pháp lý. Trong khi đó, dự án Hanoi Melody Residences (Hoàng Mai) do Hưng Thịnh phát triển dù đang thi công trở lại, nhưng vẫn đang gặp khó trong việc bán hàng do liên quan đến một số vấn đề pháp lý chưa giải quyết.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, để xảy ra tình trạng nhiều dự án “bất động” trong thời gian dài, ngoài vướng mắc về cơ chế, cũng phải thừa nhận một phần do tầm nhìn của chủ đầu tư phán đoán sai về hướng phát triển của thị trường bất động sản. Vì vậy, ngoài việc gỡ khó từ phía cơ quan quản lý, bản thân các doanh nghiệp cũng cần chủ động tìm cách tự tháo gỡ, từ việc cơ cấu lại tài chính, tới cơ cấu lại sản phẩm, thậm chí tính tới cả việc chấp nhận lỗ để bán cho các chủ đầu tư có tiềm lực hơn triển khai. Như vậy, mới hy vọng dự án “hồi sinh”.