Ảnh: Avison Young Việt Nam

Việt Nam tiếp tục hưởng lợi

Năm 2025 sắp khép lại với nhiều tín hiệu khả quan. Căng thẳng thương mại Mỹ – Trung hạ nhiệt, thuế đối ứng của Mỹ với hàng xuất khẩu Việt Nam giảm xuống 20%.

Trên bình diện toàn cầu, dòng chảy thương mại quốc tế tiếp tục dịch chuyển một cách đa dạng hơn khi xuất khẩu của Trung Quốc chuyển hướng từ Bắc Mỹ sang Mỹ Latinh, châu Âu và châu Phi, trong khi hàng hóa từ Đông Nam Á, bao gồm Việt Nam tiếp tục tăng vào thị trường Bắc Mỹ.

Mỹ sẽ tiếp tục là thị trường xuất khẩu lớn nhất, nhu cầu ổn định giúp các nhà nhập khẩu duy trì đơn hàng khi rủi ro thuế quan đã giảm. Mỹ Latinh tăng nhập khẩu hàng công nghệ tiêu dùng chủ yếu từ Trung Quốc, nhưng Việt Nam có thể trở thành nguồn cung bổ sung.

Khi châu Âu tăng mua hàng từ châu Á, Việt Nam có thể tận dụng để tăng thị phần nếu tuân thủ các quy định và chứng từ xuất xứ của EU. Châu Phi và Trung Đông đang tăng nhập khẩu nông sản, thực phẩm từ Việt Nam, cơ hội cho doanh nghiệp từ Việt Nam nếu nỗ lực đáp ứng tiêu chuẩn Halal.

Khu vực nội Á (ASEAN, Hàn Quốc, Nhật Bản) duy trì nhu cầu ổn định với lợi thế thời gian giao hàng ngắn.

Các chuyên gia từ Avison Young Việt Nam cho hay, trong nước, nhiều thay đổi về pháp lý và quy hoạch hậu sáp nhập tạo ra không gian phát triển mới, tăng tính minh bạch và khuyến khích đầu tư xanh. Kim ngạch xuất khẩu 10 tháng đạt 391 tỷ USD, tăng 16,2% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh dòng vốn FDI ổn định. Những thay đổi trên là “nam châm” thu hút FDI bất chấp biến động toàn cầu, đồng thời khẳng định năng lực sản xuất, vị thế hàng hóa Việt Nam và là nền tảng vững chắc cho bất động sản công nghiệp.

Ngòai ra, theo Export Potential Index của Bloomberg Economics, Việt Nam là điểm sáng trong nhóm nền kinh tế mới nổi về khả năng thay thế Trung Quốc. Tuy xếp sau Ấn Độ và Mỹ, Việt Nam ghi điểm cao hơn Indonesia, Malaysia và Thái Lan về chi phí lao động và môi trường đầu tư. Đáng chú ý, hai yếu tố năng lực sản xuất và năng lượng của Việt Nam được đánh giá tương đương Trung Quốc. Đây là lợi thế hiếm có trong khu vực.

Thế mạnh khác nằm ở chính sách hội nhập sâu rộng. Mạng lưới 16 Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) đang hiệu lực của Việt Nam bao phủ 87% nền kinh tế thế giới, giúp hàng hóa “Made-in-Vietnam” vươn đến mọi lục địa.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế khiến giá trị gia tăng xuất khẩu Việt Nam còn thấp. Năm 2023, năng suất lao động Việt Nam chỉ bằng 1/10 Singapore và 1/2 Trung Quốc. Chi phí logistics chiếm đến 16,8-17% GDP, cao hơn các nước trong khu vực, trong khi chỉ số hiệu quả logistics chỉ đạt 3,3 điểm, kém Trung Quốc 0,4 điểm và xếp thứ 43 toàn cầu. Sự phụ thuộc vào nguyên liệu nhập khẩu cũng khiến doanh nghiệp sản xuất thiếu chủ động (ngành ô tô nhập 80% linh kiện, tỷ lệ nội địa hóa điện tử chỉ 5-10%).

Hệ thống nhà xưởng và hạ tầng đồng bộ tại khu công nghiệp Đất Cuốc. Ảnh: KSB

Bất động sản công nghiệp đi từ lượng sang chất

Ông Vũ Minh Chí – Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp Avison Young Việt Nam đánh giá, ngoài các yêu cầu cơ bản như vị trí, giá thuê, diện tích và chính sách ưu đãi, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến các dịch vụ pháp lý, thủ tục hải quan, chứng nhận xuất xứ. Mục tiêu là hỗ trợ khách thuê tối đa để đưa dự án vào vận hành nhanh và củng cố năng lực sản xuất để đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu đa thị trường.

Các loại hình xây sẵn như nhà xưởng, nhà kho và bất động sản logistics (kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối) tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao. Dịch vụ kho bãi logistics ngày càng chuyên nghiệp hóa, đầy đủ từ xuất - nhập, kiểm tra, dán nhãn và đóng gói hàng hóa đến thủ tục hải quan.

Nhu cầu ngày càng chi tiết và chuyên môn hóa như vậy thúc đẩy sự phát triển nguồn cung bất động sản công nghiệp từ lượng sang chất. Nhiều chủ đầu tư hiện chú trọng cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên biệt cho từng khách thuê tiềm năng, cũng như phát triển mô hình khu công nghiệp xanh, logistics tích hợp, chuẩn ESG, thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản.

Về vị trí, quỹ đất trong các khu thương mại tự do gần cảng nước sâu hoặc sân bay trong bán kính 1–2 giờ di chuyển, đang là ưu tiên hàng đầu của các nhà sản xuất.

Ông Chí nhận định, các thị trường cấp 1 sẽ tiếp tục duy trì sức hút, nhờ vậy cho phép chủ đầu tư thu hút có chọn lọc, ưu tiên khách thuê công nghệ cao, nhóm tạo giá trị gia tăng cao và ổn định dài hạn.

Trong khi đó, các thị trường cấp 2 và 3 nên cân bằng giữa mục tiêu thu hút đầu tư xanh, hiện đại với điều kiện cơ sở hạ tầng và chất lượng nhân lực hiện có tại địa bàn nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy. Nhà đầu tư ngày càng đặt nặng tiêu chí môi trường trong quá trình thẩm định, như hệ thống xử lý nước thải, cải thiện hạng mục này sẽ giúp nâng cao đáng kể giá trị tài sản và qua đó thu hút vốn tốt hơn.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, việc sáp nhập địa giới và tái cơ cấu cơ quan hành chính tạm thời làm gián đoạn một số quyết định và buộc nhà đầu tư rà soát lại bản đồ đầu tư. Việt Nam đang đơn giản hóa quy trình, hướng tới một thị trường thương mại, logistics và đầu tư năng động, minh bạch hơn. Bám sát quy hoạch, hạ tầng và định hướng phát triển giúp nhà đầu tư nhận diện khu vực có tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới.

Đồng thời, tiến độ dự án hạ tầng và năng lượng sẽ kích hoạt mạnh mẽ tiềm năng bất động sản công nghiệp trong khu vực đó.

Ông David Jackson lấy ví dụ: Sân bay Long Thành và nhà máy LNG Nhơn Trạch 3 và 4 dự kiến vận hành năm 2026 sẽ tác động lên Đồng Nai và vùng Đông Nam Bộ. Giá thuê đất công nghiệp tại Đồng Nai hiện ở mức trung bình 195-200 USD/m²/kỳ hạn. Khi các dự án hoàn thành, giá trung bình ở khu vực Đồng Nai có thể tăng trên 200 USD/m²/kỳ hạn.