Tìm về giá trị thực của thị trường bất động sản

Toàn cảnh hội thảo. Ảnh: Việt Dương

2026 – năm của giá trị thực

Phát biểu đề dẫn Hội thảo "Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?" diễn ra sáng ngày 25/1 tại Hà Nội, ông Sưởng cho biết, việc luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được ban hành và từng bước triển khai đồng bộ hơn, đã góp phần hình thành một hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn, tạo nền tảng cho thị trường vận hành ổn định, giảm thiểu rủi ro và củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong trung và dài hạn.

Điều này cho thấy, năm 2026 đánh dấu một giai đoạn có ý nghĩa quan trọng đối với thị trường bất động sản Việt Nam sau một chu kỳ điều chỉnh mạnh và kéo dài, thị trường đang từng bước đi qua giai đoạn “thanh lọc” để hướng tới trạng thái ổn định hơn, thực chất hơn và bền vững hơn.

Đồng thời, cũng chỉ rõ sự phân hóa rõ nét đang diễn ra giữa các phân khúc và khu vực. Trong đó, những sản phẩm thiếu pháp lý, định giá cao so với giá trị sử dụng tiếp tục gặp khó về thanh khoản và ngược lại, các dự án có pháp lý đầy đủ, phù hợp quy hoạch, đáp ứng nhu cầu thực và gắn với hạ tầng đồng bộ vẫn ghi nhận sức hấp thụ tích cực.

Sự thay đổi của các phân khúc cũng đặt ra bài toán đổi chiều của dòng vốn khi trở nên chọn lọc hơn, thận trọng hơn, ưu tiên các phân khúc an toàn, có nền tảng ổn định và khả năng tạo giá trị trong dài hạn.

Đồng quan điểm, theo ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), hệ thống pháp luật ban hành năm 2025 và phát huy hiệu lực năm 2026 đã hình thành một khung thể chế tương đối đầy đủ, đồng bộ và có tính đột phá, tạo nền tảng pháp lý quan trọng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững trong giai đoạn tới.

Đồng thời, các chính sách ban hành đã chuyển mạnh từ tư duy “quản lý chặt về thủ tục” sang “quản lý hiệu quả nguồn lực”, từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài, khơi thông quỹ đất cho phát triển. Đây là yếu tố có ý nghĩa quyết định đối với khả năng phục hồi và củng cố niềm tin thị trường. Bên cạnh đó, việc Chính phủ tập trung xử lý các dự án tồn đọng, đẩy mạnh đầu tư công và hạ tầng liên vùng đang mở ra không gian phát triển mới cho đô thị và bất động sản, nhất là tại các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh.

Điều này cho thấy, tác động tích cực sẽ giải tỏa điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững. Việc mở rộng không gian phát triển cho các đô thị mới cũng là cách để thúc đẩy nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhà ở xã hội tại các đô thị vệ tinh được chú trọng.

Thị trường đứng trước những thay đổi vô cùng lớn. Ảnh: Đức Thanh

Cơ hội không dành cho tất cả

Tất nhiên, lưu ý rằng, cùng với những cơ hội mới, thị trường cũng đòi hỏi nhiều hơn các sự chuẩn bị kỹ càng của các doanh nghiệp, đặc biệt là việc thích ứng với những thay đổi trong các quy định mới.

Theo bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, điểm nhấn quan trọng là các Nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng và quy định mới về phương thức tiếp cận đất đai, tạo đà phát triển cho thị trường bất động sản năm 2026. Một trong những nội dung đáng chú ý nhất được bà Mỹ đề cập là Nghị quyết số 254 (được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025). Nghị quyết này đưa ra cơ chế đột phá để xử lý các dự án bị tắc nghẽn ở khâu giải phóng mặt bằng với quy định Nhà nước thu hồi khi đạt 75% thỏa thuận.

Ngoài ra, thay vì chỉ cho phép nhận chuyển nhượng "đất ở" để làm nhà ở thương mại như quy định tại Điều 127 trước đây, hiện nay các quy định thí điểm đã cho phép nhận chuyển nhượng "các loại đất khác".

Đối với các dự án tồn đọng cũ, Nghị quyết 265 đã cho phép mở rộng phạm vi áp dụng các cơ chế tháo gỡ của Nghị quyết 170 (trước đây chỉ dành cho TP HCM, Khánh Hòa, Đà Nẵng) ra các địa phương khác. Điều này kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn cung từ các dự án đã có kết luận thanh tra, kiểm tra để đưa vào thị trường trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tác động tích cực này sẽ mang tính phân hóa rõ rệt. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực tài chính vững mạnh sẽ hưởng lợi nhiều nhất. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu về pháp lý hoặc phụ thuộc quá lớn vào vốn vay có thể vẫn gặp khó khăn, thậm chí bị đào thải.

Thực tế cho thấy, ngay cả khi hành lang pháp lý được cải thiện, thủ tục hành chính tại địa phương vẫn có thể chậm chạp, ảnh hưởng đến tiến độ dự án và kế hoạch kinh doanh. Do đó, chuẩn bị cho năm 2026 không chỉ là kỳ vọng vào chính sách, mà còn là sự chủ động trong hoàn thiện pháp lý, tăng cường năng lực quản trị và kiểm soát rủi ro.