Trái phiếu bất động sản khởi sắc nhờ chính sách và dòng vốn hỗ trợ

Nguồn: Bộ Xây dựng, VIS Rating. Đồ họa tư liệu

Dòng vốn đổ vào khu công nghiệp

Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 198/2025/QH15 về cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân ngày 17/5 vừa qua, trong đó nổi bật là các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất đai và mặt bằng sản xuất kinh doanh - yếu tố đang là rào cản lớn đối với nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) và doanh nghiệp công nghệ cao.

Một trong những nội dung quan trọng của nghị quyết là quy định doanh nghiệp công nghệ cao, SME và khởi nghiệp sáng tạo sẽ được hỗ trợ giảm tối thiểu 30% tiền thuê đất trong 5 năm đầu từ thời điểm ký hợp đồng với chủ đầu tư khu, cụm công nghiệp hoặc vườn ươm công nghệ. Khoản giảm này sẽ do Nhà nước hoàn trả lại cho chủ đầu tư, và UBND cấp tỉnh là cơ quan quyết định cụ thể mức giảm tại từng địa phương. Chính sách này được các chuyên gia đánh giá là góp phần tháo gỡ nút thắt lâu nay, khi giá thuê đất tại các khu công nghiệp vẫn đang là gánh nặng lớn đối với các SME.

Đánh giá về tính thực tiễn của chính sách và triển vọng đối với lĩnh vực bất động sản, ông Phạm Anh Tú - Chuyên gia Phân tích từ VIS Rating cho rằng, các chính sách trong Nghị quyết 198/2025/QH15 là bước cụ thể hóa tinh thần của Nghị quyết 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân trước đó, với định hướng tạo không gian phát triển mạnh mẽ hơn cho kinh tế tư nhân. Tuy nhiên, hiệu quả thực thi sẽ phụ thuộc rất lớn vào sự chủ động và quyết liệt của chính quyền địa phương.

“Chúng tôi kỳ vọng sẽ có hướng dẫn chi tiết được ban hành kịp thời để hỗ trợ các địa phương triển khai. Đồng thời, sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng và nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định để chính sách sớm đi vào thực tế” - ông Tú cho biết.

Với các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, đây là cơ hội để gia tăng sức hấp dẫn và khả năng huy động vốn, đặc biệt thông qua kênh trái phiếu. Theo ông Tú, giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam đã tăng đều trong 10 năm qua, tạo ra rào cản lớn cho SME, nhưng với chính sách hỗ trợ mới, nhu cầu thuê đất từ các doanh nghiệp công nghệ cao nội địa sẽ được khơi thông.

“Chính sách hiện mới chỉ tập trung vào các SME và startup công nghệ cao, trong khi phần lớn SME Việt Nam vẫn hoạt động trong các ngành sản xuất truyền thống. Do đó, tác động thực tế có thể chưa lan rộng ngay. Để tối ưu hóa chính sách, cần có hướng dẫn rõ ràng về thủ tục và điều kiện tiếp cận, để cả nhà đầu tư và doanh nghiệp có thể nhanh chóng nhận được hỗ trợ từ chính quyền” - ông Tú nhấn mạnh.

Đặc biệt, chuyên gia từ VIS Rating cũng chỉ ra rằng, tiềm năng phát triển của các khu công nghiệp theo hướng công nghệ cao hoặc đổi mới sáng tạo xanh là hướng đi giúp các chủ đầu tư được hưởng ưu đãi về tiền thuê đất, đồng thời thu hút cả dòng vốn trong và ngoài nước đầu tư vào công nghệ, kinh tế xanh và chuyển đổi số.

Trái phiếu bất động sản hồi phục

Sự gia tăng kỳ vọng về dòng vốn mới và sự phục hồi của doanh nghiệp sản xuất công nghệ cao cũng đang tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực đến thị trường tài chính - đặc biệt là kênh trái phiếu doanh nghiệp. Ông Nguyễn Lý Thanh Lương - Trưởng nhóm Phân tích, Khối Xếp hạng tín nhiệm và Nghiên cứu từ VIS Rating cho biết, sau giai đoạn siết chặt và nhiều vụ vỡ nợ trong năm 2022 - 2023, thị trường trái phiếu bất động sản đang xuất hiện các tín hiệu hồi phục. Mặc dù nhu cầu phát hành trái phiếu đã giảm do điều kiện vay vốn ngân hàng được cải thiện, nhưng nhu cầu vốn để triển khai các dự án mới vẫn sẽ là động lực chính thúc đẩy hoạt động phát hành trái phiếu thời gian tới.

“Trái phiếu xanh dù chưa phổ biến nhưng được đánh giá là có tiềm năng lớn, nhờ chi phí vốn thấp hơn và xu hướng phát triển bền vững đang ngày càng được nhà đầu tư quan tâm” - ông Lương nhận định.

Các chính sách pháp lý mới cũng đang góp phần tích cực vào quá trình phục hồi niềm tin cho thị trường trái phiếu. Theo ông Lương, những động thái cải cách gần đây, đặc biệt là hai nghị định mới ban hành, đang tạo chuyển biến đáng kể: Nghị định 76/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 1/4/2025) quy định chi tiết Nghị quyết 170/2024/QH15 cơ chế, chính sách đặc thù các dự án, đất đai tại TP. Hồ Chí Minh, TP. Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa đã tháo gỡ vướng mắc về cách tính chi phí sử dụng đất cho 64 dự án, tạo lợi thế rõ rệt cho các chủ đầu tư như Sovico Eurowindow… Cùng thời điểm, Nghị định 75/2025/NĐ-CP cũng chính thức có hiệu lực, giúp rút ngắn thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại, giải quyết tình trạng “tắc nghẽn” pháp lý kéo dài.

Bên cạnh đó, số lượng dự án được cấp phép mới trong quý I/2025 đã tăng 37% so với cùng kỳ năm trước - một tín hiệu cho thấy quy trình pháp lý đang được đẩy nhanh đáng kể. Nghị quyết 68-NQ/TW cũng góp phần tích cực với mục tiêu cắt giảm 30% thủ tục hành chính cho doanh nghiệp tư nhân.

“Tất cả các yếu tố này đang hội tụ để tạo nên một nền tảng tích cực cho thị trường trái phiếu bất động sản, với dự báo mức tăng trưởng năm 2025 có thể đạt 13% so với cùng kỳ - một bước tiến quan trọng sau thời kỳ suy giảm sâu” - chuyên gia từ VIS Rating chia sẻ./.