Vùng ven lên ngôi nhờ hạ tầng giao thông

Các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến metro đang tạo động lực mạnh mẽ cho bất động sản các tỉnh vệ tinh quanh TP. Hồ Chí Minh. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến bất động sản tại vùng ven miền Nam tăng đáng kể, với Bình Dương dẫn đầu (chiếm 84% tổng mức độ quan tâm, chỉ số 100, tăng 165% so với đầu năm), theo sau là Đồng Nai (tăng 89%), Bà Rịa – Vũng Tàu (tăng 98%) và Long An (tăng 88%). Sự bứt phá này phản ánh lợi thế từ các tuyến giao thông chiến lược, giúp rút ngắn thời gian kết nối với TP. Hồ Chí Minh và mở rộng cơ hội phát triển đô thị.

Phân khúc chung cư tại các tỉnh vệ tinh ghi nhận sự tăng trưởng ấn tượng. Tại Bình Dương, giá bán trung bình đạt 41 triệu đồng/m2, tăng 30% so với đầu năm 2023. Thủ Dầu Một nổi bật với lợi suất cho thuê 5,1%, cao gấp đôi TP. Hồ Chí Minh cũ. Thuận An và Dĩ An dẫn đầu nguồn cung với hơn 13.000 căn hộ mới mỗi khu vực, giá dao động từ 40–60 triệu đồng/m2. Đồng Nai ghi nhận giá chung cư tăng 6–8%, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu đạt 45 triệu đồng/m2 (tăng 12%), dù mức độ quan tâm giảm 13%. Long An cũng cho thấy tiềm năng với mức độ quan tâm tăng 88%, nhờ các dự án hạ tầng liên vùng.

Bất động sản phía nam tập trung sôi động quanh TP. Hồ Chí Minh cũ, khu vực Bình Dương cũ. Ảnh: Batdongsan.com

Đất nền tại các tỉnh vệ tinh cũng khởi sắc. Bình Dương ghi nhận giá trung bình 21 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý II/2025. Tuy nhiên, tại Bà Rịa – Vũng Tàu, giá đất nền giảm 10%, phản ánh sự phân hóa khi dòng tiền ưu tiên các khu vực có quỹ đất rộng và kết nối tốt hơn.

Nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh cải thiện

Tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản quý III/2025 cho thấy sự phục hồi rõ nét sau thời gian dài trầm lắng. Giá rao bán trung bình đạt 99 triệu đồng/m2, tăng 35% so với đầu năm 2023, cao nhất trong hai năm qua. Mức độ quan tâm đến bất động sản bán tăng 19%, lập đỉnh mới, dù một số khu vực mới ghi nhận giảm nhẹ 1%. TP. Thủ Đức nổi lên như điểm nóng, với giá chung cư tăng 32 - 48% kể từ đầu 2023, tập trung tại quận 2, quận 9 và trung tâm Thủ Đức. Phân khúc hạng sang tại khu quận 1 cũ duy trì mức giá cao nhất, khoảng 222 triệu đồng/m2, tăng 39% trong hai năm.

Chung cư tại TP. Hồ Chí Minh cũ và Bình Dương có tăng trưởng giá tốt. Ảnh:Batdongsan.com

Nguồn cung chung cư tại TP. Hồ Chí Minh tập trung mạnh tại TP. Thủ Đức với khoảng 11.800 căn, giá dao động 80 - 120 triệu đồng/m2, cao hơn đáng kể so với các tỉnh lân cận. Điều này thúc đẩy dòng tiền đầu tư dịch chuyển ra vùng ven, nơi giá còn “mềm” và tỷ suất sinh lời hấp dẫn hơn. Đất nền tại TP. Hồ Chí Minh cũ tăng 6%, đạt 69 triệu đồng/m2, nhưng vẫn kém sôi động so với chung cư, cho thấy sự ưu tiên của nhà đầu tư cho các sản phẩm thanh khoản cao và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Khảo sát môi giới quý III/2025 cho thấy 60% tin rằng thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng, với 17% kỳ vọng tăng trưởng mạnh. Chỉ 6% lo ngại về khả năng suy giảm, phản ánh tâm lý lạc quan nhưng cần thận trọng trước áp lực lạm phát từ chính sách tiền tệ mở rộng. Sức hấp thụ nguồn cung mới được đánh giá tích cực, với gần 90% môi giới nhận định từ trung bình đến tốt, trong đó 4% cho rằng “rất tốt” và 25% ở mức “tốt”.

Phân khúc chung cư dẫn đầu về tiềm năng tăng trưởng (36%), tiếp theo là đất nền (24%), trong khi phân khúc cho thuê, đặc biệt là phòng trọ và nhà trọ, sụt giảm 8 - 24% trong tháng 9/2025. Trong bối cảnh các kênh đầu tư truyền thống như gửi tiết kiệm (tăng 67% từ 2015-2025) và USD (tăng 24%) kém hấp dẫn, bất động sản, đặc biệt là chung cư và đất nền, tiếp tục dẫn dắt thị trường miền Nam.

Nhìn chung, thị trường bất động sản miền Nam quý III/2025 cho thấy sức bật mạnh mẽ, với các tỉnh vệ tinh đóng vai trò chủ lực nhờ hạ tầng giao thông và dư địa tăng trưởng. Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhìn nhận thị trường TP. Hồ Chí Minh sau giai đoạn quan sát đang bật lại mạnh hơn, nguồn cung cải thiện, thanh khoản đang nhích lên nhờ dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực. Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, giá bán tiếp tục tăng lên nhưng nhu cầu có sự hạ nhiệt, dòng tiền vẫn tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cận trung tâm và chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường./.