Cụ thể, 9 tháng đầu năm, cả nước có hơn 1.810 dự án nhà ở, khu đô thị mới đang triển khai, trong đó có 1.071 dự án nhà ở thương mại với quy mô khoảng 398.123 căn hộ.

Ngoài ra, có 478 dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở và 312 dự án nhà ở xã hội với khoảng 245.469 căn.

Tính đến tháng 9/2025, tổng số giao dịch bất động sản trên cả nước đạt khoảng 430.769, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2024.

Đối với mặt bằng giá tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70 – 80 triệu đồng/m² (tăng 5,6% so với đầu năm 2025 và 33% so với cùng kỳ năm 2024). Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao (khoảng 150 – 300 triệu đồng/m²).

Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m² (ổn định so với đầu năm 2025, nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm trước). Một số dự án cao cấp có mức giá từ 150 triệu đồng/m² trở lên.

Đối với nhà ở liền kề, biệt thự, tại Hà Nội, giá bán trong khoảng 100 – 200 triệu đồng/m². Một số dự án cao cấp, có vị trí đắc địa... mức giá vượt 300 triệu đồng/m². Tại TP. Hồ Chí Minh, giá sơ cấp dao động trong khoảng 230 – 300 triệu đồng/m², tùy theo vị trí và dự án. Một số sản phẩm cao cấp tại khu trung tâm hoặc khu đô thị mới có hạ tầng hoàn chỉnh mức giá trên 300 triệu đồng/m².

Trong khi đó, cũng theo Bộ Xây dựng, tại một số thành phố lớn, đặc biệt là thành phố du lịch, giá nhà liền kề, biệt thự nhìn chung dao động khoảng 80 – 150 triệu đồng/m², tùy vị trí và hạ tầng. Đơn cử, tại Đà Nẵng, giá cao ở khu vực ven biển, trung tâm, phản ánh lợi thế về vị trí và tiềm năng khai thác về du lịch…

Giá bất động sản ở Việt Nam đang ở mức cao, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình. Trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội dù giá mềm hơn nhưng nguồn cung còn hạn chế, chưa đủ cân đối với nhu cầu thực tế.

Phân tích từ số liệu trên cho thấy, đối với nhà ở xã hội, giá bán phổ biến 15 - 25 triệu đồng/m². Và với căn hộ 50 m², người dân phải chi từ 750 triệu đến 1,25 tỷ đồng. Dù rẻ hơn nhiều so với nhà thương mại, nhưng với mức thu nhập trung bình hiện nay, người lao động vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận.

Đối với đất nền, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện tượng đất nền sốt giá cục bộ xảy ra tại một số địa bàn, khu vực thời điểm đầu năm 2025. Tuy nhiên hiện nay đã được các địa phương kịp thời kiểm soát, nhờ đó thị trường đất nền dần ổn định hơn. Tuy vậy, giá đang neo ở mức cao, có những khu vực xa trung tâm nhưng có hạ tầng tốt vượt trên 200 triệu đồng/m² cả ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay có những hạn chế trong thời gian vừa qua, trong đó là hệ thống pháp luật liên quan tuy đã được sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn còn bất cập, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, đấu thầu, đấu giá... gây khó khăn cho các dự án.

Song song với đó, việc tổ chức triển khai thực hiện pháp luật về quy hoạch, đất đai, nhà ở tại nhiều địa phương còn chậm, nhất là trong công tác thẩm định, chấp thuận chủ trương đầu tư. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn vướng mắc, xác định giá đất nhiều khi thiếu chính xác, dẫn đến chậm trễ và chi phí đội lên cao.

Ngoài ra, một số địa phương chưa bám sát chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt, dẫn đến thiếu chủ động trong quản lý cơ cấu sản phẩm và triển khai dự án. Doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng, trong khi thị trường trái phiếu còn tiềm ẩn rủi ro.

Những hạn chế này cho thấy bức tranh thị trường bất động sản hiện nay không chỉ chịu áp lực từ phía cung - cầu, mà còn vướng mắc nặng nề về thể chế và thực thi. Nếu không có những giải pháp đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng mất cân đối: giá nhà ngày càng cao, nguồn cung hạn chế, còn nhu cầu thực sự của người dân về chỗ ở ổn định lại chưa được đáp ứng đúng mức.