Lo “đu đỉnh” khi mua nhà Hà Nội

Phần lớn người dân lại cảm nhận “nghèo đi” dù kinh tế tăng trưởng, bởi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập. Ảnh: Dũng Minh

Giá chung cư tăng phi mã

Dẫn số liệu từ CBRE, báo cáo mới nhất của CTCP Chứng khoán Quốc gia (NSI) cho hay, trong quý III/2025, Hà Nội ghi nhận một loạt các chủ đầu tư ra hàng sau giai đoạn quan sát thị trường. Đà hồi phục của thị trường, yếu tố thuận lợi từ chính sách đi cùng với sự hỗ trợ đến từ giá bán đã khiến các chủ đầu tư tận dụng nhịp này để ra hàng.

Tổng nguồn cung mở bán mới chung cư tại Hà Nội đạt hơn 10.300 căn hộ (ghi nhận mức tăng 48,3% theo quý), đánh dấu quý thứ hai trong lịch sử Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới vượt mốc 10.000 căn.

Tuy nhiên, điều đáng lo ngại là giá chào bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã vượt 90 triệu/m² thông thủy, cao hơn 16% so với quý II/2025 và cao hơn 41% so với cùng kỳ năm trước. Lý do chủ yếu bởi sản phẩm mở bán tiếp tục đến từ các dự án cao cấp và hạng sang, căn hộ giá dưới 60 triệu/m² gần như không xuất hiện trên thị trường.

Tại khu phía Tây, loạt dự án chung cư hạng sang ra mắt đã đẩy mặt bằng giá lên cao với trung bình 100 - 115 triệu/m² như: Sun Feliza Suites, Jade Square, Hausman Premium, The Matrix One Premium.

Trong khi đó, mặt bằng giá khu phía Đông dao động 70 - 75 triệu/m², chưa tăng quá mạnh so với các nơi còn lại nhờ nguồn cung lớn với giá hợp lý từ cụm dự án Vinhomes Ocean Park cùng các đại dự án có vị trí tương đồng chuẩn bị gia nhập thị trường.

Một số dự án dự kiến mở bán cuối năm nay như: Lumiere Orient Pearl của chủ đầu tư Masterise Homes (dự kiến 80 - 90 triệu/m²), Sunshine Legend City của Sunshine Group (từ 50 triệu/m²), An Bình Homeland của Geleximco (từ 80 triệu/m²), Moonlight 2 của CTCP Tập đoàn Đầu tư An Lạc (55 - 65 triệu/m²), Lumiere Bayfront của Masterise Homes (từ 120 triệu/m²).

Theo các chuyên gia tới từ NSI, xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra vùng ven đang ngày càng rõ nét, hưởng lợi từ hạ tầng giao thông mở rộng (như đường vành đai 3.5 - 4, cao tốc Hà Nội – Hải Phòng), cùng với xu hướng giãn dân đô thị và nhu cầu tìm kiếm không gian sống rộng rãi, xanh hơn. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là kể cả khu vực vùng ven đều vắng bóng căn hộ có mức giá dưới 60 triệu đồng/m².

Nguồn: NSI

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE, nhận định với mặt bằng giá hiện nay, người mua ở thực “gần như không còn cơ hội tiếp cận thị trường”. Mặc dù vẫn ghi nhận thanh khoản tốt nhưng thực tế, thị trường chủ yếu giao dịch giữa các nhà đầu tư, đầu cơ.

“Khi người mua ở thực không thể tham gia, dòng tiền chỉ quay vòng giữa các nhà đầu tư với nhau, dễ hình thành bong bóng giá”, ông Kiệt cảnh báo.

Lưu ý thêm rằng, nhiều chủ đầu tư liên tục tung ra các chính sách ưu đãi bán hàng, giảm giá, ân hạn nợ gốc để mời gọi các nhà đầu tư tham gia thị trường.

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho hay, cơ chế thanh toán linh hoạt, chỉ cần trả trước 10-30% giá trị sản phẩm, đi kèm với lựa chọn tạm hoãn trả cả phần tiền gốc lẫn tiền lãi từ 12 tháng lên tới 5 năm, không chỉ là hỗ trợ cho người mua nhà ở thực, mà dường như còn tạo cơ hội cho nhà đầu tư lũng đoạn thị trường, tận dụng vốn ít để hưởng lợi nhuận vượt trội so với mức rủi ro phải gánh.

Sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã kéo dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng mạnh. Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến người người, nhà nhà tận dụng các chính sách ưu đãi để tham gia thị trường và tiếp tục găm hàng chờ giá lên. Vòng xoáy “giữ hàng - khan cung - giá tăng” vì thế ngày càng được củng cố.

Mặc dù trong thời gian gần đây, sau thời gian "lặng sóng", lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng trở lại. Điều này tạo sức ép đáng kể với nhóm nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy cao (vay nhiều, vốn tự có thấp).

Tuy vậy, ở góc độ khác, lãi suất tăng càng khiến người mua nhà ở thực rơi vào trạng thái “giằng co”, không biết tham gia hay đứng ngoài thị trường vào thời điểm này.

Trông chờ các quyết sách mới

Trong phản hồi ý kiến của các cử tri tỉnh Quảng Trị liên quan đến các giải pháp kiểm soát thị trường, nhất là giá cả đất đai, nhà ở nhằm ổn định đời sống người dân, Bộ Xây dựng thừa nhận: thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh thành, đặc biệt là tại các đô thị lớn và khu vực đang đô thị hóa nhanh đã xuất hiện nhiều diễn biến phức tạp, có yếu tố bất ổn, gây ảnh hưởng khó khăn đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Tại các khu vực đô thị lớn, giá nhà ở tăng mạnh, nhiều nơi vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp, trung bình, nhóm hưởng lương như người lao động trong các doanh nghiệp, cán bộ, công chức, viên chức.

Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp giá nhà đất không phản ánh đúng quy luật cung - cầu, bị chi phối bởi hoạt động đầu cơ, thông tin quy hoạch chưa minh bạch, sắp xếp điều chỉnh địa giới hành chính, tâm lý đám đông...

Bộ Xây dựng cho rằng cần thiết có giải pháp phù hợp, kịp thời, nhất là giải pháp điều tiết về cơ cấu sản phẩm nhà ở, giá giao dịch đất đai, nhà ở nhằm tạo điều kiện để đáp ứng đúng nhu cầu ở thiết thực, khắc phục các bất cập; bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh; góp phần thực hiện mục tiêu an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.

Theo các thành viên thị trường, giải pháp quan trọng nhất là đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành các luật mới và nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương. Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường bất động sản để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Trong đó, nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân phải được ưu tiên trong quy hoạch và có cơ chế khuyến khích.

Một trong những nỗi lo gần nhất là câu chuyện chỉ còn hơn 1 tháng nữa, bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026, qua đó những nghĩa vụ tài chính thay đổi kèm theo đó theo chiều hướng tăng khi nhiều địa phương đưa ra dự thảo bảng giá đất tăng lên rất cao. Giá đất tăng đồng nghĩa chi phí đầu vào cho dự án tăng, kéo theo giá nhà khó giảm.

Vì vậy, việc xác định giá đất sắp tới cần hướng tới tăng cường cơ hội tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất kinh doanh, kiểm soát biến động giá đất, đặc biệt là giá đất sản xuất kinh doanh, phi nông nghiệp vì tác động đến kế hoạch đầu tư, sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp và phát triển kinh tế của các địa phương.