Áp lực khi lãi vay mua nhà tăng trở lại

Ảnh minh họa: Dũng Minh

Dấu hiệu lãi suất tăng trở lại

Sau chỉ 3 tháng được giảm từ mức lãi vay hơn 12%/năm xuống 10,85%/năm áp dụng từ đầu tháng 8/2025, đầu tháng 11/2025, ngân hàng T. đã có thông báo khoản vay mua nhà của anh Việt Hùng đã nhích nhẹ trở lại lên hơn 11,1%/năm. Trong khi đó, một khoản vay khác của anh Hùng tại một ngân hàng quốc dân cũng thông báo lãi suất thả nổi được ngân hàng áp dụng với khoản vay của chị là 14,4%/năm, tăng 2% so với mức lãi suất áp dụng vào tháng 9/2025 (12,4%/năm).

Việc lãi suất cho vay tăng lên là dễ hiểu khi mặt bằng lãi suất huy động đang tăng khá nhanh vài tháng gần đây. Ngoại trừ nhóm ngân hàng big 4 (Agribank, BIDV, VietinBank, Vietcombank) đang duy trì mặt bằng lãi suất huy động ở mức thấp (2,9% - 3,5%/năm với kỳ hạn 6 tháng và 4,6% 4,7%/năm với kỳ hạn 12 tháng), các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân đang đẩy lãi suất lên rất nhanh và chênh lệch mạnh với nhóm ngân hàng quốc doanh.

Tính từ đầu tháng 10 đến nay, đã có tổng cộng 9 ngân hàng thực hiện tăng lãi suất huy động gồm: GPBank, NCB, Vikki Bank, Bac A Bank, VCBNeo, HDBank, Sacombank, VIB và SHB. Theo đó, lãi suất huy động kỳ hạn 6 tháng ở nhóm các ngân hàng này hầu hết đều đã vượt qua 6%/năm. Với các khoản tiền gửi lớn, lãi suất huy động kỳ hạn 6 tháng được mời chào lên tới 6,9%/năm.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định rằng, sau giai đoạn dài duy trì ở mặt bằng thấp, lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đã và đang âm thầm nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, kéo theo lãi suất cho vay có xu hướng tăng.

Nguồn: Báo cáo 776/BC-CP, MoC, SBV, BSC Research

Theo VARS, dù Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ khi chưa tái khởi động kênh hút tiền qua tín phiếu kể từ tháng 6, song mặt bằng lãi suất hiện đang chịu nhiều sức ép.

Áp lực lạm phát quay trở lại cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới khiến dư địa duy trì lãi suất thấp bị thu hẹp. Việc này tạo ra sức ép lớn đối với người mua nhà có sử dụng vốn vay, chi phí trả nợ hàng tháng sẽ tăng, ảnh hưởng đến khả năng chi trả và cân đối tài chính cá nhân.

Trong khi lãi suất cho vay mua nhà “tăng” trở lại, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục chứng kiến áp lực tăng về giá.

Số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh với mức giá trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2 như Lancaster Legacy trung bình 149 triệu đồng/m2, Heritage West Lake 140 triệu đồng/m2, Discovery Complex 115 triệu đồng/m2, Vinhomes Global Gate 130 triệu đồng/m2, Sun Feliza Suites Cầu Giấy, Starlake Tây Hồ Tây, The Nelson Private Residences dao động từ 130-180 triệu đồng/m2.

Nhà đầu tư cá nhân Trần Đình Việt (Đại Mỗ, Hà Nội) cho hay, với mức giá như vậy, dù săn được các căn hộ diện tích nhỏ từ 29 – 34m2, tổng chi phí đầu tư cũng lên tới 5 – 6 tỷ đồng. Chưa kể sẽ khó có lãi ở mức này, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu tạm dừng và đứng ngoài quan sát thị trường.

Đặc biệt không chỉ anh Việt mà nhiều nhiều bạn bè anh sau khi chốt lời không còn tiếp tục bám vào sóng chung cư nữa.

Những lưu ý khi xác định vay mua nhà đất

Trên thực tế, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã có những cảnh báo và yêu cầu thận trọng khi cho vay đối với lĩnh vực này với yêu cầu thủ tục, điều kiện vay chặt chẽ, bảo đảm khâu đầu vào tốt để hạn chế rủi ro. Điều này cũng được cụ thể hóa với việc Ngân hàng Nhà nước khu vực 2 yêu cầu dừng cho vay đặt cọc mua bất động sản, đồng thời yêu cầu xét duyệt hồ sơ cho vay ở một số ngân hàng thương mại theo thực tế phản ánh cũng không còn dễ dàng so với trước.

Nguồn: Báo cáo 776/BC-CP, MoC, SBV, BSC Research

Trong báo cáo chất vấn gửi tới Quốc hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng thừa nhận, lãi suất đang chịu nhiều sức ép, chủ yếu từ các nguyên nhân như lãi suất cho vay có xu hướng giảm sâu thời gian qua; mặt bằng lãi suất thế giới có xu hướng giảm, nhưng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) vẫn ở mức cao và thị trường tài chính toàn cầu khó đoán định dưới tác động từ chính sách thuế quan của Mỹ.

Ngoài ra, còn có nguyên nhân là nhu cầu vốn tín dụng cho sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng dự kiến gia tăng, trong khi huy động vốn toàn hệ thống tổ chức tín dụng có thể bị ảnh hưởng và cạnh tranh từ các kênh đầu tư khác.

Trong báo cáo mới nhất của Chứng khoán BSC, đơn vị này cho biết mặt bằng lãi suất dự kiến sẽ gia tăng rõ ràng hơn trước những áp lực về tỷ giá và lạm phát, từ đó cũng tạo cơ sở để các ngân hàng tăng lại lãi suất cho vay sau thời gian dài kìm nén. Để bảo vệ NIM, BSC nhận thấy nhiều ngân hàng, đặc biệt là nhóm tư nhân có vị thế trong ngành, đã chủ động tăng lãi suất cho vay trở lại thời gian qua.

Trong thời gian tới, xu hướng này được kỳ vọng đem lại tín hiệu khởi sắc cho các ngân hàng quốc doanh vì đây là nhóm đã chịu nhiều hi sinh qua các gói cho vay lãi ưu đãi. Điển hình là cả VCB và BID đã đồng loạt dừng triển khai gói cho vay mua nhà cố định lãi suất 3 năm đầu (mà thay vào đó cố định kỳ hạn ngắn hơn, trong khoảng 1 - 2 năm). Điều này cho thấy xu hướng thắt chặt hơn với các khoản vay tín dụng mua nhà đang diễn ra.

Tuy nhiên, theo ông Phạm Trung Hà, Giám đốc sàn Phạm Hà Land, việc siết chặt chỉ diễn ra với các cá nhân vay với hồ sơ lỏng lẻo, không chứng minh được thu nhập thường xuyên.

Trong khi đó, các ngân hàng vẫn mở cửa với nhóm khách hàng có hồ sơ với năng lực tài chính đủ tốt. Đặc biệt, với những người có nhu cầu về ở thực, các ngân hàng vẫn không “ngại” cho vay, tuy nhiên, có chút khác biệt khi tỷ lệ giải ngân ở một số ngân hàng bắt đầu được giới hạn chỉ ở mức 50%.

“Điều này nhìn chung vẫn được không ít khách hàng chấp nhận, bởi đây cũng là tỷ lệ vay an toàn mà ai cũng tính tới khi đã xác định vay ngân hàng để mua nhà” ông Hà chia sẻ.

Cũng cần lưu ý thêm ở góc độ khác, theo ông Hà, lãi suất cho vay đối với cá nhân mua nhà có khả năng tăng, chứ các nhà băng khó có thể “đóng cửa” cho vay đối với bất động sản. Ðồng thời, phân khúc tín dụng cá nhân mua nhà vẫn hứa hẹn nhiều tiềm năng, rủi ro phân tán, thay vì các ngân hàng ồ ạt, tập trung cho vay dự án như trước.

BSC cho hay, Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh triển khai các dự án Nhà ở xã hội, bên cạnh xây dựng cơ chế ưu đãi cho các dự án nhà ở vừa túi tiền. Điều này có thể sẽ giúp điều tiết dòng tiền vào thị trường trong thời gian tới.