Chất xúc tác cho dòng tiền

Quyết định cắt giảm lãi suất tham chiếu thêm 25 điểm cơ bản (0,25%), đưa mức lãi suất xuống 4 - 4,25% của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) trong tuần trước nhằm đối phó nguy cơ suy thoái được xem là yếu tố mang tính “thuận chiều” cho nền kinh tế Việt Nam nói chung và ngành bất động sản nói riêng.

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân (Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh) nhìn nhận, lãi suất của Mỹ hạ nhiệt mang lại dư địa duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng, trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước trước đó gặp khó do áp lực tỷ giá tăng. Chính sách lãi suất thấp tiếp tục được duy trì, gia tăng khả năng tiếp cận tín dụng, từ đó, thúc đẩy sản xuất, tiêu dùng và đầu tư trong nước, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, 8 tháng năm 2025, gần 1,9 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, tăng 20,19% so với cùng kỳ năm trước và là mức tăng trưởng tín dụng cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Nguồn: Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Đồ họa: PHƯƠNG ANH

Đáng chú ý, cho vay bất động sản là lĩnh vực đóng góp lớn vào tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng với mức tăng 20 - 30%, cao gấp 3 lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống.

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tín dụng bất động sản tăng cao trong 8 tháng qua đến từ việc nguồn cung dự án gia tăng, nhiều dự án vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và tái khởi động, khiến nhu cầu vốn tăng mạnh. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư phát triển dự án và đóng vai trò đòn bẩy tài chính chủ lực cho chủ đầu tư dự án cũng như khách hàng.

Thời gian qua, nhiều ngân hàng triển khai các gói vay ưu đãi cho người mua nhà dưới 35 tuổi, đẩy mạnh tín dụng cho nhà ở xã hội sau khi Chính phủ ban hành hàng loạt chính sách đặc thù hỗ trợ phân khúc này. Sự đồng hành của hệ thống ngân hàng đóng vai trò lớn trong việc tạo lực đẩy tín dụng bất động sản.

Một điểm đáng lưu ý là, trong các thông báo của mình, Fed cho biết có thể giảm lãi suất thêm 50 điểm cơ bản nữa trong năm 2025 và 25 điểm cơ bản trong năm 2026, 2027. Fed còn 2 cuộc họp trong năm nay, do đó, nếu cơ quan này hạ thêm 0,5 điểm phần trăm trong quý IV/2025, nâng tổng mức giảm cả năm lên 0,75 điểm phần trăm, theo phân tích của bà Trần Thị Khánh Hiền - Giám đốc nghiên cứu Chứng khoán MB (MBS), chênh lệch lãi suất VND - USD sẽ thu hẹp, tạo điều kiện để Ngân hàng Nhà nước duy trì mặt bằng lãi suất thấp.

Mặc dù để kiểm soát sự mất giá của VND, lãi suất tiền đồng cần được nâng lên, nhưng quan điểm của Ngân hàng Nhà nước trước đó cho thấy, với việc lạm phát đang được kiểm soát tốt, dư địa về lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp vẫn được nhiều người kỳ vọng.

Ông Michael Piro, Co-CEO Indochina Capital, quyết định điều hành chính sách tiền tệ của Fed sẽ tác động rất lớn tới dòng vốn đầu tư toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Theo đó, kỳ vọng dòng tiền đầu tư có thể dần chuyển dịch tới các quốc gia có tiềm năng tăng trưởng khả quan và ổn định vĩ mô như Việt Nam. Lợi thế của Việt Nam nằm ở dân số trẻ, tỷ lệ đô thị hóa, tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh và vì thế có nhiều dư địa để phát triển. Nhiều nhà đầu tư tích cực tìm kiếm các tài sản giảm giá hoặc tài sản thuộc sở hữu của chủ đất đang phải đối mặt với những khó khăn pháp lý hoặc nguồn vốn.

Chủ động nắm bắt cơ hội

Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện tại Việt Nam trong 8 tháng qua ước đạt 15,4 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,37 tỷ USD, chiếm 21,5% tổng vốn FDI thực hiện, chỉ sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo.

Đại diện của Indochina Capital cho hay, nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm nhiều tới bối cảnh hiện tại của Việt Nam với những điểm sáng như dự báo tăng trưởng cao, cho thấy nhu cầu tiêu dùng cải thiện, dòng vốn gia tăng và niềm tin mạnh mẽ hơn vào triển vọng dài hạn của Việt Nam.

Điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi cùng các cải cách pháp lý, chính sách hỗ trợ, bao gồm Luật Đất đai mới có hiệu lực từ tháng 8/2024 và đang tiếp tục được sửa đổi, đã góp phần ổn định điều kiện tín dụng, giúp thị trường bất động sản duy trì trạng thái ổn định tương đối so với các nước trong khu vực, góp phần tăng tính minh bạch và tạo đà cho tăng trưởng.

Trong bối cảnh này, các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ theo đuổi chiến lược mua bán - sáp nhập (M&A) để mở rộng thị phần, mà còn để nắm bắt lợi thế và các xu hướng chiến lược. Riêng tháng 8/2025, đã có 18 thương vụ với tổng giá trị gần 2,23 tỷ USD. Các lĩnh vực dẫn đầu về giá trị M&A tại Việt Nam gồm công nghiệp, công nghệ, bất động sản và dịch vụ tài chính. Nhà đầu tư quốc tế dẫn dắt ở các giao dịch quy mô lớn tại các dự án có pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Đặc biệt, thông tin tích cực từ chuyến công tác của Bộ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Văn Thắng tại Vương quốc Anh và Italia, với khả năng nâng hạng thị trường chứng khoán đang mở ra cơ hội cho dòng tiền đầu tư không chỉ riêng với thị trường chứng khoán, mà với nhiều ngành kinh tế, trong đó có bất động sản.

Đại diện Meey Group - doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ bất động sản (proptech) nhận định, động thái này tạo điều kiện cho các quỹ huy động nhiều nguồn lực hơn, từ đó gia tăng khả năng đầu tư vào các startup, đặc biệt là các dự án có tiềm năng phát triển trong lĩnh vực thương mại điện tử, công nghệ tài chính (fintech) và công nghệ số, những ngành có tốc độ tăng trưởng cao như bất động sản. Trong quá trình tiếp xúc với các nhà đầu tư và chuyên gia tài chính quốc tế, Meey Group cũng nhận thấy sự quan tâm đặc biệt của họ tới các lĩnh vực tiềm năng mới của doanh nghiệp trong nước, đặc biệt là trong các lĩnh vực bất động sản, công nghệ và tài sản số.

Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển dịch mạnh mẽ sang mô hình tăng trưởng mới với động lực dựa trên khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo... Những nút thắt về chính sách đang được tháo gỡ dần, từ đó giúp nâng cao mức tín nhiệm của Việt Nam nói chung, các doanh nghiệp nội địa nói riêng trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

Ở chiều ngược lại, khi các lực đẩy dần hình thành, bản thân các doanh nghiệp cần có sự chuyển mình cả về nhận thức lẫn tầm nhìn để đón nhận cơ hội từ các dòng vốn mới. Trong đó, yêu cầu về minh bạch có vai trò then chốt trong việc quyết định phân bổ dòng vốn đầu tư của các quỹ quốc tế.