"Khẩu vị" của người mua bất động sản thay đổi

Một khu đô thị vệ tinh được coi là thành công, trước hết phải có cư dân sinh sống. Ảnh tư liệu.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ và đất nền tăng cao

Tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 do Báo Người lao động tổ chức vào chiều ngày 18/9, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho biết, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận trong 8 tháng năm 2025 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu phục hồi khả quan, với sự gia tăng mạnh cả về nguồn cung lẫn sức cầu. Tổng cộng có hơn 28.000 căn hộ được tung ra thị trường, tăng 58% so với cùng kỳ, lượng hấp thụ đạt trên 20.000 căn, gấp hơn 3 lần so với năm 2024.

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung đạt hơn 10.000 sản phẩm, tăng tới 71% và lượng tiêu thụ gấp 4 lần cùng kỳ, đạt gần 5.000 sản phẩm. Đất nền dù tăng nhẹ về nguồn cung, chỉ khoảng 3%, nhưng tỷ lệ hấp thụ cũng gấp 2,2 lần với hơn 1.100 sản phẩm.

Sự lan tỏa của thị trường không còn bó hẹp trong TP. Hồ Chí Minh, mà mở rộng rõ nét sang các địa phương lân cận. Địa bàn khu vực Long An (cũ) nổi bật khi chiếm khoảng 40% nguồn cung và 67% lượng tiêu thụ sơ cấp ở phân khúc nhà phố, biệt thự.

Trong khi đó, khu vực Bình Dương (cũ) vượt khu vực TP. Hồ Chí Minh (cũ) về nguồn cung và tiêu thụ căn hộ, lần lượt chiếm khoảng 45,5% và 46,7% toàn thị trường. Tuy nhiên, sự phân hóa vẫn thể hiện rõ rệt: khu vực TP. Hồ Chí Minh tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, căn hộ hạng A, trong khi căn hộ hạng B và C giữ vai trò dẫn dắt thị trường giáp ranh.

Ông Thắng nhận định, khẩu vị của người mua bất động sản cũng đã thay đổi, phản ánh rõ ở sự khác biệt giữa hai nhóm chính: người mua để ở và người mua để đầu tư. Người mua để ở thường là những khách hàng lần đầu sở hữu bất động sản, có số tiền vừa phải, thận trọng trong quyết định, tham khảo ý kiến người thân và chú trọng các yếu tố thiết thực như vị trí dự án, gần nơi làm việc, trường học; môi trường sống; giá cả và các hỗ trợ từ ngân hàng.

Trong khi đó, người mua để đầu tư đa phần đã sở hữu bất động sản, có nguồn vốn nhàn rỗi, tìm kiếm cơ hội sinh lời và quan tâm nhiều đến vị trí giao thông, quy hoạch tương lai, phương thức thanh toán cũng như uy tín của chủ đầu tư.

Sự trẻ hóa độ tuổi người mua phản ánh xu hướng xã hội thay đổi, khi thế hệ trẻ coi trọng trải nghiệm, ưu tiên môi trường sống xanh trong các khu đô thị lớn, gắn với mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Đặc biệt, tính pháp lý của dự án ngày càng trở thành yếu tố then chốt trước khi người mua quyết định xuống tiền.

“Để đáp ứng sự thay đổi trong nhu cầu và kỳ vọng của khách hàng, các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, giá vừa túi tiền, đồng thời quy hoạch các đô thị vệ tinh với hạ tầng kết nối đồng bộ. Xu hướng bất động sản xanh, thông minh và bền vững đang được nhiều nhà phát triển kiên trì theo đuổi, nhằm tối ưu hóa trải nghiệm sống cho cư dân”, ông Thắng cho hay.

Ông Võ Hồng Thắng chia sẻ thông tin về thị trường bất động sản 8 tháng năm 2025.

Dư địa cho tăng trưởng bền vững rất rõ ràng

Theo ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thị trường bất động sản từ đầu năm 2025 đến nay ghi nhận nhiều tín hiệu sáng khi nguồn cung dồi dào hơn, đạt khoảng 120% so với cùng kỳ năm trước. Cơ cấu sản phẩm cũng đa dạng hơn, từ căn hộ thương mại, nhà phố, biệt thự cho đến các dự án nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu ở nhiều phân khúc.

Đây là kết quả của việc Chính phủ ban hành nhiều cơ chế, chính sách cùng các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, tạo điều kiện để nguồn cung ra thị trường được cải thiện rõ rệt. Về giá cả, dù giá bất động sản vẫn ở mức cao, song nhìn tổng thể, thị trường không xảy ra tình trạng sốt nóng.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, việc giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập bình quân không phải là điều quá lo ngại, bởi bài toán mua nhà không chỉ dựa trên thu nhập hằng tháng, mà quan trọng hơn là khả năng tích lũy và chi trả.

Thêm vào đó, khi chất lượng sống tại các khu đô thị ngày nay đã nâng cao hơn nhiều so với cách đây 20 năm, người mua không chỉ sở hữu một căn nhà, mà còn mua cả một môi trường sống chất lượng, với hạ tầng và tiện ích đi kèm.

Để giải quyết bài toán bền vững của thị trường, Nhà nước đang tập trung vào việc cải cách thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, nhằm đơn giản hóa quy trình, giảm chi phí cho doanh nghiệp, qua đó tăng thêm nguồn cung.

Cơ cấu nhà ở cũng được điều chỉnh theo hướng đa dạng, song phân khúc phù hợp với người thu nhập thấp vẫn còn hạn chế. Đây là vấn đề cần tiếp tục cải thiệ trong giai đoạn tới, thông qua các chính sách và cơ chế riêng để đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực.

Ông Vương Duy Dũng đánh giá, nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong quỹ đạo ổn định, với các yếu tố hỗ trợ từ chính sách vĩ mô, nguồn cung được cải thiện và chất lượng sản phẩm nâng cao. Thách thức vẫn còn, nhưng dư địa cho tăng trưởng bền vững là rất rõ ràng nếu Nhà nước và doanh nghiệp cùng hành động để cân bằng giữa giá cả, nguồn cung và nhu cầu thực của người dân.