Bất động sản đón cơ hội từ chiến lược phát triển hạ tầng, cẩn trọng biến số lãi suất

Việt Nam đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 5.000 km đường cao tốc, triển khai đường sắt cao tốc Bắc - Nam cùng hàng loạt dự án cảng biển, sân bay quy mô lớn. Tại chương trình WeTalk - Đầu tư gì 2026?, chiến lược phát triển hạ tầng là một trong những nội dung nóng được các chuyên gia cùng phân tích, thảo luận khi đây được xác định là trụ cột quan trọng trong giai đoạn tới.

Cơ hội từ chiến lược phát triển hạ tầng

Thiên thảo luận với chủ đề “Chiến lược tăng trưởng quốc gia, khơi thông huyết mạch và bệ phóng bứt phá” tại Wetalk - Đầu tư gì 2026?

Theo ông Phan Lê Thành Long - Tổng Giám đốc AFA Group, Chủ tịch Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA), chiến lược phát triển hạ tầng là yếu tố tất yếu cho một quốc gia đang phát triển như Việt Nam, tương tự như con đường Trung Quốc đã đi 10 - 15 năm trước để đạt tăng trưởng kinh tế cao. Tăng trưởng kinh tế giai đoạn tới sẽ tập trung mạnh vào hạ tầng, bất động sản và đầu tư công trong bối cảnh tăng trưởng tiêu dùng thực còn hạn chế.

Chiến lược phát triển hạ tầng sẽ định hình lại cách thức đầu tư và cấu trúc của các khu đô thị. Thị trường đang chứng kiến sự xuất hiện của các khu đô thị quy mô lớn, gắn với các trục giao thông huyết mạch. Cụ thể, theo ông Long, Hà Nội đã xuất hiện kế hoạch triển khai các đại dự án như đô thị ven sông hay đại đô thị Olympic với quy mô lên tới 10.000 ha, cao hơn nhiều quy mô 300 - 1.000 ha thường thấy trước đây. Hay tại TP. Hồ Chí Minh, các dự án gắn liền với các trục như tuyến cầu, cao tốc Bến Thành – Cần Giờ.

Tuy vậy, ở góc độ nghiên cứu thị trường, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, hạ tầng chỉ thực sự phát huy tác động khi tiến độ triển khai đảm bảo và có sự đồng bộ với quy hoạch đô thị. Việc Quốc hội thông qua đồng thời Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được xem là bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý kéo dài nhiều năm.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam

Cùng đó, theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất từ năm 2026 sẽ được ban hành mỗi năm một lần thay cho chu kỳ 5 năm như trước. Theo ông Long, các quy định mới sẽ rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng và kiểm soát giá nhà ở. Một số chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng trong hạn mức cũng được kỳ vọng góp phần khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế.

Với bảng giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, bà Miền cho rằng chính sách này giúp thị trường minh bạch hơn, giảm chênh lệch trong định giá và hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng. Ở chiều ngược lại, quy định mới sẽ khiến chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có thể tăng lên, tạo áp lực lên giá thành sản phẩm.

Cẩn trọng với biến số lãi suất

Đánh giá về phía cung trên thị trường bất động sản, bà Phạm Thị Miền cho biết, năm 2025 ghi nhận nguồn cung bất động sản đạt khoảng 140.000 sản phẩm, cao nhất trong 5 năm trở lại đây. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung đang mất cân đối khi phần lớn tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở giá phù hợp với số đông người dân vẫn thiếu hụt. Ngoài ra, nguồn cung cũng có xu hướng tập trung vào một số chủ đầu tư lớn, ảnh hưởng đến tính cạnh tranh về giá.

Trong khi đó, đối với phía cầu, ông Long cho rằng, thị trường đang thể hiện rõ đặc điểm phân hóa. Nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh vẫn duy trì nhu cầu ở phân khúc cao cấp, trong khi người mua để ở chịu áp lực từ thu nhập tăng chậm và chi phí tài chính. Đáng chú ý, lợi suất cho thuê bất động sản tại Việt Nam hiện đã giảm xuống mức thấp, khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc lại hiệu quả dòng tiền.

Bên cạnh hạ tầng và pháp lý, lãi suất được đánh giá là yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Theo ông Long, tín dụng năm 2025 đã tập trung vào các doanh nghiệp bất động sản - là những người kinh doanh thay vì người mua bất động sản và dự báo xu hướng này vẫn tiếp tục trong năm 2026.

"Thị trường bất động sản nhạy cảm với câu chuyện lãi suất. Trong khi đó, năm 2026 không còn nhiều dư địa để giữ nền lãi suất thấp như đầu năm 2025. Đặc biệt, lãi suất thả nổi sau giai đoạn ân hạn có thể là mối e ngại lớn cho thị trường" - ông Long lưu ý.

Cùng quan điểm, ông Trần Ngọc Báu - Tổng giám đốc WiGroup, dự báo lãi suất huy động nhiều khả năng sẽ phải tăng lên mức cân bằng, tương ứng với mục tiêu lạm phát. Chưa có đủ cơ sở vào khả năng xuất hiện một đợt tăng mạnh lãi suất điều hành trong năm 2026. Tuy nhiên, theo ông Báu, nếu điều chỉnh, mức tăng dự kiến chỉ ở khoảng 0,1 - 0,25% và chủ yếu mang tính tín hiệu hơn là tạo ra cú sốc đối với thị trường. Còn với lãi suất huy động, việc điều chỉnh tăng sẽ đảm bảo sức hấp dẫn của kênh tiền gửi trong bối cảnh các kênh đầu tư khác, bao gồm bất động sản và chứng khoán, đang có sự cạnh tranh mạnh mẽ hơn.

Theo đại diện từ Wigroup, vấn đề then chốt của thị trường năm 2026 không chỉ nằm ở lãi suất mà là “lượng vốn”. Nguồn lực trong nước có giới hạn, trong khi nhu cầu vốn cho phát triển hạ tầng và bất động sản là rất lớn. Do vậy, việc thu hút dòng vốn ngoại qua thị trường vốn hay hình thành trung tâm tài chính quốc tế được xem là yếu tố quan trọng giúp bổ sung nguồn vốn dài hạn cho nền kinh tế./.

Thị trường bất động sản không còn “dễ dàng” Ông Phan Lê Thành Long Theo ông Phan Lê Thành Long, thị trường bất động sản từ năm 2026 sẽ không còn dễ dàng và đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng. Nguyên nhân bởi lợi suất cho thuê hiện đã xuống thấp kỷ lục (khoảng 3%). Mức này tiệm cận thị trường Trung Quốc. Điều này buộc nhà đầu tư phải dịch chuyển dòng tiền khỏi những phân khúc giá quá cao để tìm đến các khu vực có tiềm năng thực chất hơn, Cùng đó, ông Long dự báo dòng tiền sẽ bắt đầu rời khỏi địa bàn có giá đã quá cao và các dự án có nguồn cung quá lớn để tìm đến những nơi có khả năng sử dụng và tiềm năng tăng trưởng bền vững dựa trên các trục giao thông mới.