Gỡ “án treo” cho các dự án từ thu hồi đất

Nan giải “thu hồi đất”

Thông tin Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hai phương án, cho phép Nhà nước thu hồi phần đất còn lại của dự án nếu đạt thỏa thuận với 75% hoặc 85% diện tích và số hộ dân trong dự thảo Nghị quyết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 mới đây tiếp tục trở thành chủ đề “thời sự nóng” trong thời gian gần đây.

Trước đó, trong dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 công bố hồi tháng 8/2025, cơ quan đưa ra lấy ý kiến góp ý đã đề xuất bổ sung cơ chế thu hồi đất của Nhà nước theo hướng cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại nếu chủ đầu tư đã đàm phán thành công trên 75% diện tích hoặc số người có đất.

Tuy nhiên, sau đó, mặc dù nhận được sự đồng tình của các thành viên thị trường về đề xuất này của Bộ, nhưng nhiều chuyên gia vẫn lo ngại việc quy định tỷ lệ chung chung có thể ảnh hưởng tới sự minh bạch và công bằng cho nhóm thiểu số không đồng thuận và nguy cơ ép buộc cưỡng chế.

Công tác giải phóng mặt bằng vẫn là trở ngại lớn, ảnh hưởng đến tiến độ của dự án do vướng mắc trong xác định nguồn gốc đất, giá đền bù, sự đồng thuận của người dân và việc bố trí quỹ đất tái định cư. Nguồn ảnh: VGP

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA) phân tích, giữa phương án xác định tỷ lệ đồng thuận theo hộ dân và diện tích, cách xác định tỷ lệ theo diện tích sẽ phù hợp hơn. Chẳng hạn, nếu 25% hộ dân còn lại nắm giữ 40 - 50% diện tích, tỷ lệ 75% hộ đồng thuận không còn phản ánh đúng ý chí cộng đồng.

Chính vì vậy, trong dự thảo Nghị quyết (thay cho dự thảo sửa đổi Luật) lần này, đề xuất đã đã bổ sung phương án nâng mức đồng thuận lên 85%, qua đó Nếu nhà đầu tư đạt thỏa thuận với từ 75% hoặc 85% số hộ dân và diện tích đất, HĐND cấp tỉnh có thể quyết định để Nhà nước thu hồi phần còn lại giao cho chủ đầu tư.

Phản ánh của các chuyên gia và nhiều lãnh đạo doanh nghiệp với phóng viên Thời báo Tài chính Việt Nam, hiện nay, với Luật Đất đai 2024, cơ chế thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận hầu như chưa có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Thực tế, trước thời điểm ban hành Luật Đất đai 2024, tại các dự thảo, nhiều chuyên gia đã đề xuất bổ sung cơ chế cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại nếu chủ đầu tư đã đàm phán thành công trên một tỷ lệ phần trăm diện tích hoặc số người có đất đã được đề cập.

Tuy nhiên, sau đó Luật Đất đai 2024 khi ban hành chính thức chỉ dừng ở mức khuyến khích thỏa thuận mà không có quy định chi tiết, dẫn đến tình trạng mỗi địa phương một cách hiểu khiến cả doanh nghiệp và người dân lúng túng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp có dự án tại phường Gia Sàng, Thái Nguyên (cũ) cho biết, dù đã hết sức nỗ lực thực hiện cơ chế tự thỏa thuận để giá đền bù sát với giá thị trường, nhưng dự án vẫn bị đình trệ.

Nguyên nhân là do một số hộ dân đòi hỏi mức bồi thường vượt xa giá trị thực tế, khi chủ đầu tư không đồng ý thì gây khó khăn, không chịu di dời, làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của cả chủ đầu tư và những hộ dân khác.

Cuối tháng 7/2025, trong công văn gửi tới các các sở, ngành, nhà đầu tư, lãnh đạo tỉnh Thái Nguyên đã nhấn mạnh vấn đề giải phóng mặt bằng, bàn giao đất cho các nhà đầu tư đang là một trong những “điểm nghẽn” lớn, ảnh hưởng tới quá trình thu hút đầu tư của tỉnh và yêu cầu tập trung tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư, coi đây là nhiệm vụ trọng tâm để thu hút đầu tư của tỉnh.

Tình trạng khó khăn giải phóng mặt bằng cũng diễn ra cả với dự án đầu tư công, đơn cử như nhiều dự án giao thông trọng điểm trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc (cũ) thuộc mạng lưới đường vành đai 5 và vành đai 2 kết nối Vùng Thủ đô Hà Nội đang chậm tiến độ do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư.

Trong đó, theo tỉnh Phú Thọ, dự án hạ tầng giao thông kết nối Vùng Thủ đô có tổng mức đầu tư 1.800 tỷ đồng, triển khai giai đoạn 2021-2025, với chiều dài toàn tuyến hơn 26,7km. Đến nay, các địa phương mới bàn giao 11,1km/25 km mặt bằng, đạt 44%.

Lãnh đạo tỉnh Phú Thọ cho biết, việc chậm giải phóng mặt bằng không chỉ kéo dài tiến độ thi công mà còn khiến vốn đầu tư công bị “ách tắc,” ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu phát triển hạ tầng và tăng trưởng kinh tế của địa phương.

Rất khó để đạt sự đồng thuận 100% khi phải đàm phán với hàng trăm, hàng ngàn hộ dân trong khu vực dự án. Ảnh: Việt Dương

Cơ chế mới sẽ giải phóng nguồn lực

Trên thực tế, việc thu hồi đất trong các khu vực làm dự án luôn là vấn đề phức tạp và nhạy cảm do ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân.

Lãnh đạo một doanh nghiệp cho hay, hầu hết các nhà đầu tư đều mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bởi trong 10 năm trở lại đây, nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án.

Cần lưu ý rằng, theo đánh giá của nhiều tổ chức quốc tế, với giả định tỷ lệ lạm phát và trượt giá trong ngành xây dựng trung bình khoảng 5 - 7%/năm tại Việt Nam, việc chậm trễ giải phóng mặt bằng trong 1 năm có thể khiến chi phí phát triển dự án tăng thêm từ 10 - 15% so với tổng mức đầu tư ban đầu, còn nếu từ 2 năm trở lên thì có thể lên tới 20 - 30% và thậm chí cao hơn (chưa bao gồm chi phí lãi vay).

Vì thế, việc giảm tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) và các chỉ số hiệu quả tài chính khác có thể khiến dự án từ khả thi về mặt kinh tế trở nên không còn hiệu quả, dẫn tới chủ đầu tư các dự án sẽ buộc phải tăng giá đầu ra để đảm bảo bài toán lợi nhuận tối thiểu, từ đó càng hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Quay trở lại đề xuất trong Dự thảo Nghị quyết mới nhất, nhiều ý kiến cho rằng phương án 85% có thể khiến các dự án khó vượt qua "ngưỡng đồng thuận", kéo dài tiến độ giải phóng mặt bằng.

Tuy vậy, đại diện một doanh nghiệp, tỷ lệ 75% hay 85% không quan trọng, quan trọng có Nhà nước tham gia hỗ trợ thu hồi đất để đẩy nhanh tiến độ dự án. Nhiều dự án có quy mô hàng ngàn tỷ, thậm chí chục ngàn tỷ nhưng vì quá trình giải phóng mặt bằng quá lâu khiến chi phí đầu tư tăng vọt, hệ quả phải tăng giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội đón thời điểm thuận lợi của thị trường.

“Tất nhiên, cũng cần làm rõ thêm làm rõ quy định nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp thu hồi tỷ lệ % còn lại thì áp dụng cơ chế nào vì trước đó các doanh nghiệp đã thu hồi theo cơ chế thị trường. Nếu tiếp tục thu hồi theo cơ chế thị trường thì phải làm rõ thời điểm giá xác định thu hồi, tránh việc áp dụng bảng giá mới có thể gây khó khăn với các hộ đã nhận tiền đền bù trước kia, làm giảm tính minh bạch và hiệu quả theo mục tiêu của chính sách mới” - vị lãnh đạo chia sẻ./.