Chia sẻ tại phiên thảo luận thứ hai “Điểm đột phá thị trường bất động sản và tài sản mã hóa Việt Nam” trong khuôn khổ Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam lần thứ 3 (VWAS 2025), ông Nguyễn Đức Tài - Giám đốc Tài chính Meey Group cho biết, báo cáo Meey Report vừa được công bố ghi nhận, hành vi khách hàng vẫn tập trung chủ yếu vào bất động sản tại các đô thị lớn nhưng bắt đầu dịch chuyển sang đất nền ở các đô thị vệ tinh như Đà Nẵng, Tây Ninh.

Nói thêm về bản báo cáo này, đại diện Meey Group cho biết các dữ liệu được thiết kế để giúp nhà đầu tư xác định phân khúc phù hợp theo từng thời điểm, dựa trên hành vi thị trường thay vì chỉ dựa cảm tính.

Cơ hội vốn từ xu hướng token hoá

“Meey Report được thiết kế để giúp nhà đầu tư xác định phân khúc bất động sản phù hợp theo từng thời điểm. Đây cũng là nền tảng cho bước tiếp theo: phân mảnh bất động sản thành các token số, giúp chủ đầu tư huy động vốn dễ dàng hơn và người mua nhỏ lẻ tiếp cận với chi phí thấp”, đại diện của doanh nghiệp proptech này cho hay.

Cụ thể, theo ông Tài, blockchain có thể mở ra cơ hội thanh khoản cao hơn cho cả hai phía khi giúp phân mảnh bất động sản truyền thống thành các token, mở ra cơ hội tiếp cận vốn dễ dàng hơn và gia tăng tính thanh khoản cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhỏ lẻ.

Ông Nguyễn Đức Tài - Giám đốc Tài chính Meey Group

Đánh giá về những ảnh hưởng tích cực của công nghệ blockchain với thị trường bất động sản, ông Phan Đức Trung, Chủ tịch Hiệp hội Blockchain và Tài sản số Việt Nam nhấn mạnh blockchain không phải công nghệ cao siêu, mà là công cụ mạnh mẽ để xử lý dữ liệu phân tán, minh bạch hóa thông tin và giảm chi phí của bên trung gian thứ ba.

Tương tự khi các doanh nghiệp thực hiện chuyển đổi số, số hóa những cái tài liệu vật lý và tập trung dữ liệu, tiếp đó là giải bài toán chống tắc nghẽn dữ liệu tập trung. Ẩn chứa đằng sau công nghệ blockchain giúp xử lý dữ liệu phân tán là một thị trường rất là thú vị với các loại tài sản số.

Nghị quyết 05 - bước mở cho lớp tài sản mới

Theo ông Phan Đức Trung, Nghị quyết số 5/2025/NQ-CP của Chính phủ đã chính thức mở đường cho việc thí điểm sàn giao dịch tài sản mã hóa. Các loại tài sản thực như bất động sản, chứng chỉ quỹ, vàng có thể được token hóa, giao dịch nhanh và minh bạch. Dù vậy, ông Trung cũng lưu ý không nên đồng nhất với câu chuyện đầu cơ tiền số. Theo ông, giá trị của blockchain không nằm ở việc đầu cơ bitcoin, mà ở khả năng biến tài sản thực thành tài sản số, qua đó tăng cơ hội tiếp cận vốn, tăng minh bạch và giảm rủi ro cho cả thị trường.

Theo ông Trung, Nghị quyết 5/2025/NQ-CP khi cho phép hình thành các sàn giao dịch tài sản mã hóa do khu vực tư nhân vận hành. Các tài sản sẽ có thể được token hóa để giao dịch từ bất động sản, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ ETF cho đến vàng hay các tài sản thực khác. Xu hướng Real World Asset - RWA (số hóa tài sản thực) sẽ tác động đến thị trường vốn khi việc huy động nguồn cho các tài sản thực được token hoá. Điển hình như, theo ông Trung, vàng có thể không cần mua vật chất mà thay bằng token “XGold”, một ngôi nhà có thể được mã hóa thành NFT hoặc chia nhỏ thành nhiều token để nhiều nhà đầu tư cùng sở hữu.

Nghị quyết 5/2025/NĐ-CP vì thế không chỉ mở một kênh đầu tư mới, mà còn đặt nền móng cho một lớp tài sản hoàn toàn mới. Báo cáo của BCG từng dự báo, đến năm 2030, tài sản mã hóa sẽ chiếm khoảng 10% GDP toàn cầu, còn cập nhật sau đó con số này có thể đạt tới 18.000 tỷ USD.

Từ kinh nghiệm quốc tế, ông Trịnh Hà, chuyên gia chiến lược thị trường tại Exness Investment Bank, cũng cho rằng Việt Nam cần đi nhanh nhưng thận trọng. Điển hình như tại Singapore, luật lệ khá là khắt khe về phòng chống rửa tiền hay là KYC khách hàng. Hay tại Mỹ, bài kiểm tra Howey (Howey Test) là cơ sở để xác định token nào là chứng khoán, token nào chỉ mang tính tiện ích. “Việt Nam cần khung pháp lý tương tự để phân biệt rõ utility token và security token, ngăn rủi ro rửa tiền và lừa đảo”, ông Hà cũng nhấn mạnh.

Ông Trịnh Hà, chuyên gia chiến lược thị trường tại Exness Investment Bank

Chuyên gia từ Exness Investment Bank cũng nhấn mạnh khi dòng vốn chảy qua kênh tài sản số, quy trình dùng để xác minh danh tính của khách hàng (KYC) và giám sát dòng tiền phải được đặt lên hàng đầu. Nếu được quản lý chặt chẽ, tài sản mã hóa sẽ là công cụ huy động vốn hiệu quả. Ngược lại, nếu lỏng lẻo, đây có thể trở thành cửa ngõ cho các hoạt động bất hợp pháp.

Theo TS. Cấn Văn Lực, công nghệ blockchain giúp chúng ta mã hóa các tài sản từ sổ đỏ, chứng chỉ, quyền sở hữu trí tuệ cho tới các dự án âm nhạc, dự án sáng tạo. Khi được đưa lên nền tảng với thông tin minh bạch, ai muốn mua có thể mua ngay, giúp huy động vốn nhanh.

Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh tuyệt đối không nên hiểu đó là lời khuyến khích đổ xô đầu tư Bitcoin hay các đồng tiền ảo. Theo ông, đầu cơ tiền số có thể đem lại lợi nhuận cao cũng đi kèm rủi ro lớn. Thêm đó, thực tế đã có nhiều vụ sàn sập, lừa đảo khiến nhà đầu tư mất trắng.

Đấy cũng là lý do Nghị quyết 5/2025/NĐ-CP yêu cầu sàn giao dịch tài sản mã hóa phải có tiêu chuẩn cao về vốn điều lệ và trách nhiệm pháp lý. Cùng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội Blockchain và Tài sản số Việt Nam Phan Đức Trung cũng cho rằng đã đến lúc công nghệ blockchain đi tìm các ngành khác để ứng dụng, tạo ra giá trị thặng dư, không nên quá tập trung vào đầu cơ tài sản số.