Thị trường địa ốc trước giờ "G"

Các Diễn giả chia sẻ về chủ đề bất động sản và tài sản số tại VWAS 2025. Ảnh: Đức Thanh

Sức nóng từ nghị trường tới thị trường

Với hơn 300 khách mời tham dự trực tiếp cùng hơn gần 9.000 người theo dõi qua các nền tảng phát sóng trực tiếp của Báo Tài chính – Đầu tư và Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA), Diễn đàn cấp cao cố vấn tài chính Việt Nam 2025 (VWAS) đã thể hiện sức hút và tầm ảnh hưởng tới giới đầu tư tài chính kinh doanh.

Những vấn đề "nóng", từ triển vọng nâng hạng thị trường, khả năng hút vốn ngoại tới sự vận hành và tương tác, mối quan hệ đan xen giữa lớp tài sản truyền thống và mới nổi phản ánh qua lăng kính của cả nhà đầu tư lẫn cơ quan quản lý tại Diễn đàn mang tới hơi thở thị trường và trở thành động lực hấp dẫn thu hút sự quan tâm của mọi người đến với diễn đàn.

Đặc biệt câu chuyện ở phiên 2 với chủ đề về bất động sản và tài sản số vẫn ghi nhận tới hàng trăm khách mời và hàng ngàn người theo dõi qua các nền tảng trực tuyến. Như cách nhìn nhận của ông Nguyễn Minh Tuấn CEO AFA Capital, đồng sáng lập Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA), đồng Trưởng Ban Tổ chức Diễn đàn, trong một bối cảnh nhiều biến động với cả tác động bên trong và bên ngoài, nhà đầu tư cần nhận diện những thách thức đan xen để tìm ra cơ hội cho riêng mình, tạo động lực và đặt niềm tin vào đó.

Đơn cử với riêng câu chuyện về thị trường bất động sản, có thể nói, thị trường sản đang có những yếu tố mạng tính “thuận chiều” hơn bao giờ hết với động lực từ chính sách tiền tệ nới lỏng, vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, và hơn cả là niềm tin của nhà đầu tư vào sự tăng trưởng trong dài hạn với nội lực từ bên trong và khả năng thích ứng với các tác động từ bên ngoài. Nhưng các kỳ vọng này không dành cho tất cả, mà cần người tham gia thị trường phải có sự cân nhắc, đánh giá một cách kỹ lưỡng.

Ngay trước thềm diễn ra Diễn đàn, thông tin Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) cắt giảm lãi suất cơ bản 0,25%, đưa mức lãi suất chính sách xuống 4 – 4,25% nhằm đối phó nguy cơ suy thái được đánh giá mang lại dư địa duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng, trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước trước đó gặp khó do áp lực tỷ giá tăng. Chính lãi suất thấp tiếp tục được duy trì, gia tăng khả năng tiếp cận tín dụng, từ đó, thúc đẩy sản xuất, tiêu dùng và đầu tư trong nước, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, 8 tháng đầu năm 2025, gần 1,9 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, tăng 20,19% so với cùng kỳ năm trước và là mức tăng trưởng tín dụng cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Đáng chú ý, cho vay bất động sản là lĩnh vực đóng góp lớn vào tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng với mức tăng 20-30%, cao gấp 3 lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống.

TS. Cấn Văn Lực Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho hay, dòng vốn hấp dẫn đang tạo ra những động lực tăng trưởng cho thị trường. Trong 6 tháng đầu năm 2025, GDP kinh doanh bất động sản đã tăng 4,41%; GDP xây dựng tăng 9,62% so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong nửa đầu năm nay tăng tới 78% so với cùng kỳ năm trước. Giá cổ phiếu trong lĩnh vực này cũng đã tăng gần 100% so với cuối năm 2024.

Tuy vậy, vấn đề về giá nhà quá cao khi tương đương với 26 năm thu nhập bình quân của một hộ gia đình cùng tình trạng đầu cơ – đầu tư chiếm sóng so với số người ở thực đặt ra những rủi ro về tính ổn định của thị trường. Ông Lực đưa ra số liệu từ kết quả khảo sát với 600 môi giới, nhà đầu tư do Batdongsan.com.vn cách đây không lâu với 86% số người lựa chọn nắm giữ tài sản bất động sản dưới 1 năm cho thấy sự thiếu bền vững của thị trường.

Ở đây, như vị chuyên gia chia sẻ, Chính phủ cũng đang rất quan tâm và đang tập trung giải quyết vấn đề này, bởi lẽ, nếu tiếp diễn tình trạng nêu trên, đây sẽ là rủi ro không chỉ với người mua ở thực mà còn rủi ro cho cả chính ngân hàng và các nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp tham gia thị trường.

Ảnh: Shutterstock

Chiến lược đầu tư nào cho giai đoạn tới

Nhìn chung, theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn “nóng” dàn trải khi gần như bất kỳ khu vực nào cũng xuất hiện những cơn sốt đất nền, giá bị đẩy lên cao một cách bất chấp, thị trường cần có những sự điều chỉnh cần thiết để “trưởng thành” hơn với sự chuyển dịch rõ rệt sang đầu tư có giá trị thực tế.

Trong đó, như bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, với tình trạng giá tăng và đầu cơ gia tăng, về sớm hay muộn Việt Nam sẽ phải có các chính sách thuế chống đầu cơ. Điều quan trọng còn lại là mức thuế và thời điểm triển khai chính sách này như thế nào để vừa đảm bảo không hạn chế nhu cầu đầu tư, nhưng vẫn gia tăng được khả năng tiếp cận nhà ở của những người ở thực.

Cũng cần lưu ý rằng Chính phủ cũng đang yêu cầu đẩy mạnh các biện pháp giải quyết vấn đề thổi giá nhà, đất như hiện nay. Ngay trong tuần trước, góp ý cho dự thảo Nghị quyết xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá tài sản, Bộ Tư pháp đã chính thức đề xuất nâng mức tiền đặt cọc của cá nhân tham gia đấu giá đất từ tối đa 20% lên 50% nhằm đảm bảo cho người tham gia đấu giá tài sản nghiêm túc, có trách nhiệm tham gia đấu giá và trước khi bỏ giá, tránh lợi dụng đấu giá để thổi giá đất nên cao.

Theo bà Dương Thùy Dung, bối cảnh mới, các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, không đưa ra các quyết định cảm tính, các quyết định nhanh như giai đoạn trước, nhất là tham gia vào các đợt “sóng” đấu giá đất. Các cơ hội sẽ vẫn có, nhưng sẽ phân bổ đồng đều theo mục đích đầu tư và khả năng tài chính của từng người.

Các khách mời tham dự diễn đàn. Ảnh: Việt Dương

Mặc dù các thị trường trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội chứng kiến đà tăng giá mạnh mẽ với mặt bằng giá sơ cấp trung bình lên tới 80 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, TP.HCM ở ngưỡng khoảng 85 triệu đồng/m2, thậm chí vị trí đẹp có thể lên tới 150 triệu đồng/m2, nhưng cơ hội ở các thị trường cấp 2 còn khá lớn với các cơ hội phân bổ đồng đều theo mục đích đầu tư và khả năng tài chính của từng người. Lấy đơn cử, các khu vực Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An (trước đây), mức giá đầu tư có thể thấp hơn rất nhiều so với khu vực trung tâm TP.HCM (cũ) với mức tăng của mặt bằng giá chưa phải quá cao. Với lợi thế hạ tầng phát triển mở rộng, cơ hội đầu tư là rất lớn. Vấn đề còn lại nằm ở quyết định và tầm nhìn của các nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, theo ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes, thực ra không phải hiện nay mà nhiều giai đoạn trước đây, đặc biệt là sau sự biến động của các kênh đầu tư, dòng tiền lại tìm đến với bất động sản, bởi thực tế đây vẫn là kênh đầu tư tích sản ưa thích.

Tuy nhiên, “khẩu vị” đầu tư của khách hàng giai đoạn này là dòng sản phẩm phải đáp ứng được nhu cầu sử dụng và khai thác, pháp lý chuẩn chỉnh. Đó cũng là lý do vì sao nhiều dự án, sản phẩm thời gian qua giá liên tục tăng cao nhưng thanh khoản vẫn rất tốt và ngược lại, nhiều dự án sản phẩm dù giảm giá vẫn không có khách hàng mua.

Ở chiều ngược lại, việc “khẩu vị” nhà đầu tư thay đổi cũng tác động ngược trở lại tới câu chuyện chiến lược của các doanh nghiệp bất động sản. Thị trường sẽ chuyển trọng tâm từ phát triển theo chiều rộng (số lượng) sang chiều sâu (chất lượng) với các yếu tố như Xanh (Green), Thông minh (Smart), và Sức khỏe (Wellness) sẽ không còn là lợi thế cạnh tranh mà sẽ trở thành tiêu chuẩn bắt buộc cho các dự án muốn thành công và được thị trường chấp nhận.