Ảnh minh họa. Việt Dương

“Lạm phát” căn hộ hạng sang

Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất từ OneHousing và CBRE, năm 2026 được dự báo là điểm rơi của một lượng cung căn hộ kỷ lục tại Hà Nội và các vùng phụ cận. Con số 35.000 căn hộ sắp đổ bộ thị trường phần lớn tập trung tại các đại đô thị phía Đông và phía Tây thành phố, đến từ những tên tuổi lớn chuyên phát triển bất động sản hàng hiệu như Masterise Homes, MIK Group hay Sunshine Group.

Tuy nhiên, điều đáng bàn là cơ cấu của giỏ hàng này đang bị có thiên lệch lớn khi 100% nguồn cung mới đều được định vị ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Thực tế này cho thấy các doanh nghiệp địa ốc đang đua nhau thiết lập một mặt bằng giá mới để tối ưu hóa biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào tăng cao. Những căn hộ bình dân hay trung cấp vốn là xương sống của thị trường và là đích đến của đại đa số người lao động nay đã hoàn toàn vắng bóng.

Thay vào đó là những sản phẩm được gắn mác "hạng sang" với giá bán sơ cấp dao động từ 60 đến 80 triệu đồng mỗi mét vuông, thậm chí cao hơn tại các vị trí đắc địa.

Sự lệch pha cung cầu này đặt ra một dấu hỏi lớn về khả năng hấp thụ của thị trường. Với mức giá thiết lập mới, một căn hộ hai phòng ngủ tiêu chuẩn hiện nay có giá trị không dưới 4 tỷ đồng, trong khi các căn hộ diện tích lớn hơn dễ dàng vượt ngưỡng 5 - 6 tỷ đồng. Đây là con số nằm ngoài tầm với của phần lớn gia đình trẻ và tầng lớp trung lưu tại Hà Nội, những người có thu nhập trung bình chưa thể tăng gấp 2 - 3 lần chỉ trong vài năm ngắn ngủi như đà tăng của giá nhà.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, với nhóm mua căn nhà đầu tiên, chung cư tiếp tục là loại hình phổ biến nhất với 59% người tham gia khảo sát lựa chọn. Pháp lý và uy tín chủ đầu tư là hai tiêu chí được ưu tiên cao hơn cả vị trí hay tiện ích. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua giữa lúc giá cao và rủi ro thị trường vẫn hiện hữu.

Đáng chú ý, dù TPHCM có lợi thế hơn về nguồn cung giá thấp, khả năng mua nhà vẫn phụ thuộc chặt chẽ vào thu nhập. Với nhóm thu nhập từ 30 - 50 triệu đồng, mức độ tự tin chủ yếu dừng ở mức trung bình.

Chỉ đến nhóm thu nhập trên 50 triệu đồng mỗi tháng, tỷ lệ người cho rằng có khả năng mua nhà mới tăng rõ rệt, khi 50% người được khảo sát tự tin và tự tin cao về khả năng mua nhà. Đây cũng là nhóm sẵn sàng vay ngân hàng với tỷ lệ hợp lý, phổ biến ở mức 30 - 50% giá trị bất động sản. Với các nhóm còn lại, họ chọn nỗ lực làm việc thêm giờ (29%), gửi tiết kiệm (26%) với mong muốn sở hữu nhà.

Ngoài ra, thị trường cũng hình thành nhóm xác định ở thuê dài hạn, chủ yếu là người độc thân, chưa có kế hoạch mua nhà trong ít nhất 5 năm, ưu tiên sự linh hoạt, chất lượng sống và kiểm soát áp lực tài chính. Nhóm này thường dành dưới 30% thu nhập cho tiền thuê nhà, xem đây là giải pháp tài chính hiệu quả hơn mua trong bối cảnh hiện tại.

Bà Phạm Thị Miền – Viện phó Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, khi mức giá vượt xa giá trị thực và khả năng chi trả, tệp khách hàng tiềm năng bị thu hẹp đáng kể. Nhóm người mua để ở thực sự sẽ buộc phải từ bỏ giấc mơ sở hữu nhà hoặc dạt về các vùng ven xa xôi hơn. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng đang trở nên thận trọng hơn sau những bài học đắt giá về thanh khoản và lãi suất thả nổi.

Dòng căn hộ siêu sang đòi hỏi cách tiếp cận mới

Theo ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARS nhận định xu hướng căn hộ cao cấp lên ngôi hiện nay xuất phát từ một số nguyên nhân chính. Trong đó, là sự thay đổi về nhu cầu của người mua tăng lên khi những năm gần đây, tầng lớp thượng lưu tại Việt Nam gia tăng nhanh, kéo theo nhu cầu cao hơn về chất lượng sống, dịch vụ và tiêu chuẩn căn hộ.

Điều này thúc đẩy chủ đầu tư muốn phát triển sản phẩm cao cấp hơn để đáp ứng nhóm khách hàng này. Nhiều doanh nghiệp lựa chọn phân khúc hạng sang nhằm phù hợp với xu hướng tiêu dùng và khả năng chi trả của thị trường.

Tuy nhiên ở góc độ khác, do ảnh hưởng từ các vướng mắc pháp lý kéo dài khiến chi phí dự án đội lên. Khi thời gian hoàn thiện thủ tục càng lâu, chi phí vốn càng lớn, buộc chủ đầu tư phải phát triển sản phẩm giá cao để đảm bảo lợi nhuận. Ngoài ra, chi phí đầu vào tăng mạnh, bao gồm chi phí vật liệu, nhân công, giải phóng mặt bằng, bồi thường… Tất cả những yếu tố này đẩy giá thành dự án lên cao, khiến phân khúc căn hộ hạng sang ngày càng chiếm ưu thế.

Theo chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong, sự gia tăng của phân khúc căn hộ cao cấp trước hết xuất phát từ nhu cầu thực của người mua, khi yêu cầu về chất lượng sống, không gian ở và tiện ích ngày càng cao. Bên cạnh đó, việc ứng dụng công nghệ và hệ thống tiện ích hiện đại trong các dự án cũng làm chi phí đầu tư tăng lên, từ đó đẩy giá bán căn hộ lên mức cao hơn.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Minh Phong lưu ý rằng không phải mọi sản phẩm có giá cao đều thực sự là hạng sang. Trên thực tế, khái niệm “hạng sang” đôi khi bị lạm dụng về mặt câu chữ, khi giá bán cao được mặc định đồng nghĩa với chất lượng vượt trội, trong khi nếu so sánh một cách khách quan thì nhiều dự án chỉ ở mức bình thường, đặc biệt khi đặt trong bối cảnh giá vàng và nhiều loại chi phí đầu vào đã tăng mạnh trong thời gian qua. Thị trường vì vậy đang có xu hướng đánh đồng giữa căn hộ cao cấp và căn hộ hạng sang, chỉ dựa trên mức giá để gọi tên phân khúc.

TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng người mua và đội ngũ môi giới cần có sự phân biệt rõ ràng, để tránh việc coi những sản phẩm có giá cao do chi phí đầu vào là “hạng sang”, trong khi tiêu chuẩn về chất lượng, dịch vụ và trải nghiệm sống chưa thực sự tương xứng.