Làm gì để bất động sản nghỉ dưỡng thăng hoa trở lại?

PV: Ngành du lịch Việt Nam đang đặt ra những mục tiêu lớn, với động lực tăng trưởng từ khách quốc tế và khách nội địa. Ông nhìn nhận như thế nào về những diễn biến này?

Ông Michael Piro

Ông Michael Piro: Năm 2025, Việt Nam chứng kiến sự phục hồi và bứt phá của ngành du lịch - nghỉ dưỡng, thể hiện bằng các con số: 17,2 triệu lượt khách quốc tế đến Việt Nam trong 10 tháng (tăng 21,5% so với cùng kỳ năm 2024) và 125 triệu lượt khách nội địa, theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính). Sự trở lại này mang nhiều ý nghĩa, cho thấy những chính sách thúc đẩy phát triển du lịch mà Việt Nam thực hiện thời gian qua đã mang lại hiệu quả rõ rệt.

Du lịch là lĩnh vực chỉ hoạt động tốt nhất khi mọi người cảm thấy lạc quan về nền kinh tế và người tiêu dùng thông thường có mức chi tiêu tùy ý tương đối cao. Vì vậy, sự khởi sắc của hoạt động du lịch - nghỉ dưỡng thời gian vừa qua thể hiện rõ triển vọng tăng trưởng kinh tế với những thay đổi về nền tảng thể chế, chính sách, hệ thống hạ tầng giao thông phát triển, gia tăng khả năng kết nối giữa các điểm đến.

Đặc biệt, năm 2025 diễn ra nhiều hoạt động chào mừng các ngày lễ lớn của dân tộc, như Kỷ niệm 80 năm Quốc khánh Việt Nam, cùng các sự kiện lớn như Lễ mở ký Công ước quốc tế về chống tội phạm mạng diễn ra tại Hà Nội vào ngày 25 - 26/10/2025..., thu hút đông đảo khách quốc tế đến Việt Nam. Nhiều điểm đến như Nha Trang, Phú Quốc, Hải Phòng, Quảng Ninh… ghi nhận mức tăng trưởng khách quốc tế rất cao trong các dịp này, có thời điểm lên tới 125%, cho thấy những điểm sáng sinh động của du lịch Việt Nam.

Tuy nhiên, bên cạnh những gam màu sáng, cũng phải nhận diện thực tế, ngành du lịch nghỉ dưỡng vẫn còn những vấn đề chưa được giải quyết, như sự thiếu đồng đều ở các điểm đến. Hoạt động du lịch tại nhiều tỉnh, thành phố khá trầm lắng, do thiếu hoạt động hỗ trợ, quảng bá.

Ngoài ra, đi sâu hơn vào lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, dù du lịch đã trở lại khá mạnh mẽ, nhưng tốc độ phục hồi của phân khúc này vẫn tương đối chậm. Thị trường không có nhiều sản phẩm mới, thậm chí có phần chững lại. Giao dịch có phần trầm lắng suốt từ đầu năm, cho thấy nhà đầu tư chưa hoàn toàn lấy lại niềm tin đối với phân khúc này.

PV: Ông có thể phân tích kỹ hơn những yếu tố tác động tới hoạt động đầu tư vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng?

Ông Michael Piro: Như tôi đề cập ở trên, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đang tăng trở lại sau giai đoạn Covid-19, nhưng điều đó vẫn chưa đảm bảo niềm tin thực sự với nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.

Sự chưa chắc chắn về khung pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, tính phức tạp trong việc cấp phép các dự án mới, tiến độ thi công các dự án hạ tầng chưa đạt kỳ vọng, tiêu chuẩn dịch vụ các dự án lưu trú chất lượng cao vẫn còn điểm hạn chế, thiếu hụt nhiều sản phẩm giải trí, vui chơi đủ sức kéo dài thời gian lưu trú và tăng chi tiêu của khách du lịch, ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận và trải nghiệm của du khách, nhất là vào mùa cao điểm hoặc khi thời tiết xấu, qua đó gián tiếp ảnh hưởng tới hiệu suất đầu tư cam kết với khách hàng.

Sự phụ thuộc vào nhóm khách hàng truyền thống như Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Ấn Độ... và khách nội địa, chưa đa dạng các nhóm du khách khác như khách châu Âu phần nào cho thấy sự hạn chế trong các sản phẩm du lịch - nghỉ dưỡng của Việt Nam hiện nay.

Những bước hoàn thiện pháp lý đóng vai trò quan trọng trong việc củng cố niềm tin của nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Ảnh: Việt Dương

PV: Với đánh giá như vậy, theo ông, liệu đây có phải là thời điểm thích hợp để nhìn nhận lại các mô hình cho chu kỳ phát triển mới trong dài hạn?

Ông Michael Piro: Chắc chắn như vậy, nhất là khi ngành du lịch Việt Nam đặt mục tiêu đón 50 triệu khách quốc tế vào năm 2030. Để hiện thực hóa mục tiêu này, cơ sở hạ tầng lưu trú ở Việt Nam cần hướng đến sự ổn định và đa dạng cả về chất lượng và số lượng. Trong đó, chất lượng là yếu tố đáng lưu tâm.

Thời gian vừa qua, Việt Nam đã có những cải cách rất mạnh mẽ, đặc biệt là nới lỏng thị thực, triển khai các chương trình xúc tiến du lịch quốc tế. Nhưng vấn đề ở đây là cơ sở hạ tầng, nguồn nhân lực và sự phân bổ trong chiến lược khai thác giữa các nhóm khách hàng tại các khu vực khác nhau cũng như giữa khách nội địa và quốc tế.

Việt Nam có những lợi thế tự nhiên mạnh mẽ, con người thân thiện, ẩm thực hấp dẫn, nhưng lại đang thiếu hụt cơ sở lưu trú chất lượng cao. Điều này đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng để phát triển các sản phẩm nghỉ dưỡng mới phù hợp hơn với nhu cầu của du khách và sự phát triển của ngành du lịch.

Nếu như condotel đáp ứng nhu cầu phổ thông, phục vụ lượng khách đại chúng, thì biệt thự biển hướng đến nhóm khách thu nhập cao, cần sự riêng tư và cá nhân hóa trải nghiệm. Tuy nhiên, sự cân bằng giữa hai loại hình sản phẩm này đang có vấn đề và các sản phẩm cũng chưa đáp ứng được kỳ vọng của du khách và nhà đầu tư.

Do đó, đây là bài toán lớn đòi hỏi kế hoạch hành động cụ thể từ Chính phủ, doanh nghiệp và nhà đầu tư.

PV: Từ kinh nghiệm của Indochina Capital, ông có khuyến nghị gì dành cho các nhà phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng?

Ông Michael Piro: Theo tôi, các chủ đầu tư nếu có ý định phát triển dự án trong phân khúc biệt thự biển, thì cần nghiên cứu kỹ, tạo ra các sản phẩm thực sự vượt trội để có cơ hội định giá tương xứng với chất lượng, nhắm tới tệp khách trong nước và quốc tế cao cấp, thì biên lợi nhuận có thể tăng gấp 2 - 3 lần so với condotel. Ngược lại, nếu sản phẩm vẫn ở mức an toàn, thì bài toán sẽ là cạnh tranh dựa trên số lượng phòng/công suất phục vụ thay vì chất lượng.

Với Indochina Capital, đây cũng là vấn đề lớn mà chúng tôi đang tập trung giải quyết. Chúng tôi xác định rằng, bền vững không chỉ là giá trị cộng thêm, mà là lợi thế cốt lõi. Indochina đang định hướng thương hiệu Wink Hotels tập trung vào 3 trụ cột: vị trí - thiết kế sáng tạo - phát triển và vận hành bền vững.

Hầu hết khách sạn Wink đều nằm tại trung tâm các thành phố lớn hoặc những vị trí vàng của du lịch biển, sở hữu thiết kế hiện đại và cá nhân hóa. Ngay từ khi xây dựng, Wink đã được tích hợp yếu tố bền vững vào từng chi tiết vận hành: Đồng thời, Wink Hotels tôn vinh văn hóa Việt Nam qua các concept độc đáo như vườn bia hay khu vực buffet sáng thiết kế theo style xe đẩy ẩm thực đường phố, kết hợp với các món ăn mang đậm phong vị Việt và phong cách quốc tế.

Trong bối cảnh hiện nay, chúng tôi tin, nếu làm tốt được 3 điều: xây dựng tính bền vững, kết hợp với đổi mới và bản sắc địa phương, chắc chắn sẽ tạo được lợi thế cạnh tranh mạnh mẽ cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

PV: Xin cảm ơn ông!